近年英國爛尾個案數字無可否認有所上升，今期筆者想分析背後原因，及如何選擇合適的樓花項目。

其實，若細心留意的話，所有爛尾項目幾乎都在利物浦 (Liverpool)及曼徹斯特 (Manchester)。倫敦項目都沒有問題，原因何在？簡單講，就是當地政府監管出問題。

倫敦的地產發展歷史悠久，並於上世紀90年代開始到亞洲推銷。經過差不多30年，倫敦市政府無論在城市規劃、房屋比例安排、建築規定、審批工程等，都已制定完善制度。舉個例，發展商在推銷樓花時，政府會要求發展商證明已擁有地皮業權，並完成所有法律程序。

近年倫敦樓價攀升，令到很多物業投資者轉為考試曼徹斯特、利物浦、伯明翰等樓價較落後的城市。其實曼徹斯特、伯明翰是倫敦以外的大城市，雖然監管未如倫敦嚴格，但屬於可靠程度較高的地方。可惜，像利物浦這樣的小市鎮，當地政府急於發展，審批程序較鬆散，城市規劃混亂，政策經常改動，不良發展商有機可乘，令投資者蒙受損失。

爛尾發展商的手法不外乎是向地主假意購買地權，當落了大訂後，盡快入則申請規劃許可 (Planning Permission)，獲批後找代理在海外推銷樓花，同時又以各種理由，推遲完成購買地皮合約。當樓花去貨到一個階段時，負責人就會消失得無影無蹤。由於地皮尚未完成交易，最後會回歸到原地主手中；騙徒又或者會以 A公司持有地皮，假意賣予自己成立的B公司，由B公司出面偽裝成發展商出售樓花項目，最後地皮還可以循環再用，或出售套現。

此類爛尾項目一般有以下特徵

1. 收取30%或以上訂金

2. 特長樓花期，一般兩年或以上

3. 銷售時地盤尚未正式動工，甚至上手建築物仍未清拆

4. 回報出奇吸引，甚至有回購協議

5. 它們的公司註冊資金甚低，我見過有公司註冊的資產只有1英鎊

6. 項目好像長賣長有，但單位數量又不像那麼多

7. 較難在Google Map找到地皮位置

以上資料給大家作參考之用，只想告訴大家，就算樓盤有規畫許可亦並不等於安全。在投資英國的小城鎮時，多做功課。若條件許可，盡量選擇一些將近完工的項目，可以分享的事情還有很多，有機會以後再講。