Gary Lam
林偉信
Gary Lam

英國全幢物業投資

上一篇文章結尾提到會和大家分享另一類英國物業投資項目:全幢物業買賣。大家可能對一般英國房地產買賣有一定認識,但考慮大額投資英國全幢物業時,要留意以下幾點。

(一)全幢物業若非純住宅項目,印花稅只需5%
(二)買賣項目有可能涉及繳付VAT(20%)的費用
(三)銀行一般不會提供按揭給全幢物業交易
(四)買家有責任自行在交易前檢查樓宇結構,這方面賣家並無責任。

為何會考慮投資全幢物業?其實大家細心一看,不難發覺全幢物業的平均呎價,比市價低約30至35%,原因有2個:

(一)因為大手交易,所以本身已在市場中自行調節價格
(二)大部分這類物業都不會是全新落成,所以亦在叫價中自行折讓。

投資全幢物業的幾個好處,除叫價大折讓外,大家可知道在英國商舖的租約,一般訂立20至25年期,而且租約己訂明租金調整期及幅度,有時甚至租客會承擔物業在租約期內的維修,所以回報率一般比購買一個住宅單位的回報高。另外,由於是全幢物業購入,所以一般會連地權轉讓給買家,買家將擁有永久業權。策略上,當你收購一整幢大廈後,當租客離開後可以重新裝修,然後拆售。由於入貨價已折讓30%以上,就算將裝修成本入帳,仍有可觀利潤。

再者,以長遠計算,投資者由於已持有地權,所以每個單位都要每年交地租,由地權人收取,若投資者預計投資全幢物業,可考量設立一間管理公司,除賺取拆售利潤外,亦可以賺取地租收益及管理費。若再進取一點,不妨考慮開辦自家物業代理,幫買家處理租務事宜,亦可賺取另一桶金(租務佣金一般為每年租金的10%)。想像一下,若以一個一房單位,每年租金23400鎊計,10%為2340鎊,若持有20個單位,地租每年350鎊,加上一年2000鎊管理費,只是每年賺取地租、大廈管理費及租務佣金,每年穩袋9.38萬鎊,足以支付營運經費,還可多賺一㤋營利。別忘記,當客戶出售物業時,還有機會賺取多一份銷售佣金。

你或會問,若全幢投資這樣吸引,為何不太多人參與?最主要原因是,銀行普遍未能提供按揭,令許多投資者望門興嘆。亦因為這個原因,這類物業市場不至於太熾熱及出現泡沫。

還有值得留意的地方,就是買家有許多機會可以購入一些很理想的地段,如牛津街、Kensington high street、King’s Road等。這些貴重物業,大多數由上兩代英國貴族或富豪擁有。到現在有些人出現財政問題,或資產重新分配等情況,有機會讓大家在市場上碰到。隨著中國及俄羅斯熱錢進入,全幢物業交投已十分暢旺,平均每2星期就有一宗成功交易的紀錄。

最後,大家不要以為這類物業一定需要很大的資金投放,其實一般由500萬英鎊至1500萬英鎊,己有不錯的選擇,當然亦有些很高昂的項目,視乎閣下的預算及條件而已。

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