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火燎森
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日本物業篇(六)如何避開廢柴經紀

其實經紀等於古代打仗嗰陣時一啲嚮導,有嚮道帶路,行少好多歪路。

三國時代張飛攻打劉璋時迷路,佢身為大將軍不恥下問,問到個好嘅響度,抄人小路,攻其無備,即刻輕易馬到功成 。相反,好似楚漢相爭果時,項羽臨尾問中個響度老點佢,結果只能 「力拔山兮氣蓋世 」然後烏江自刎。所以話一個好嘅響度係幾咁重要,當然行軍打仗嗰個都係你自己。

咁有啲乜嘢嘅經紀我係唔會用呢?呢度可以分享一下,自己一路以嚟做功課、體驗同埋一啲諗法。未必一定啱,但係可以減少好多麻煩,因為自己都瀬過唔少嘢,之後會再分享。

我比較反感嘅係一啲中介,一上到去,就帶你參觀自己辦公室,其實我上嚟買樓,係想搵啲筍盤,而唔係睇你辦公室個裝修有幾咁豪華。有啲仲奇怪 ,話去睇示範單位,我心諗我買二手樓,點解會有示範單位?上到去先發現,原來所謂嘅示範單位,就係喺地下貼條膠紙,等你知個大細,同喺個停車場睇啲停車位冇分別。

仲有一類型嘅中介,一上到去就介紹佢條片拍咗百幾萬,標榜日本人開,但問到佢哋羅盤嘅資料,佢就畀本印刷精美嘅二手樓盤資料我,精美程度可以媲美而家賣緊幾百萬一間火柴盒港樓嘅售樓書。

我諗成本有機會係一百蚊一本,令我感到困惑嘅地方,就係而家啲二手盤走得咁快,你憑乜嘢肯定嗰啲盤仲喺度呢?因為你印得二手樓嘅售樓書,你都要幾肯定個盤唔會不斷流轉,睇返啲回報,仲要比市場低一半,小弟以小人之心度君子之腹,唔通啲盤。。。。。。?咁唔怪之得咁豪啦!

講真嗰句,日本嘅不動產投資,而家喺世界上面,仲係一個小眾嘅投資項目,大阪同東京每日二手樓成交數量大概二百間,海外人佔三成,香港大約佔呢三成裏面嘅5%,即係每日大概三間左右,有數得計,冇乜邊間香港嘅中介,可以賺到真係好豐厚嘅利潤,厚到可以喺唔同嘅地方大灑金錢,廣告費可以每六個月使七位數字,同埋24萬一個月嘅辦公室租金。

講真真係好多讀者,去到唔係買筍盤,係去到買裝修買廣告,呢啲有少少本末倒置。小弟上大陸做生意,深明耳聽七分假眼看未為真,基本上好多人做事係充大頭鬼,所以唔好以為甲級寫字樓再加頂級裝修代表佢好穩陣,其實危機更加大,死得更加快,因為成本太高。

另一類我唔會用嘅中介,就係唔夠專注。有啲本身做開香港樓,轉個頭又話自己喺日本有幾十年經驗,仲喺中環地區有分行,問到日本啲細節,個老闆連東京23區都唔識,講咗東京三區,問多幾次,都係東京三區,或者我見識少,我都唔知點接落去,上樑不正下樑歪,做事唔夠專注即係唔夠專業,咁我問你路都係多餘。

至於中介行,我會揀啲喺間公司裏面都有投資日本樓嘅同事,最好連admin嘅同事都有投資日本樓,咁至少證明,佢哋係由投資者角度出發。同埋真係公司上下真心相信日本樓,先至會咁做,但呢種經紀行可遇不可求。

狂推新樓嘅中介,小弟都好反感,因為同香港一樣,新樓基本上賺錢嘅機會率會大減,因為mark你高一高,一開波至少輸三成 ,冇必要令自己好容易咁樣輸喺起跑線上。曾經死挾一個中介,先至知道原來新樓中介個佣金,係有10-20%再加埋佢發展商mark高嘅錢,我諗唔到點賺錢。

至於中介本身,我自己亦有啲要求,首選係至少喺呢一行做過一段日子,唔好轉中介行一次以上,如果轉過兩次去到第三間,咁我覺得佢應該售後嗰方面有啲問題,因為喺度避緊啲手尾,唔想跟。

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