Dooby Li
李海文
Dooby Li

升市下何解買內地樓會倒蝕收場?因為你做錯呢五點!

身邊不少朋友仔早在五、六年前,已入場大灣區物業,近年有部份人陸續售出物業套現。業主放盤時都希望賣個好價,可惜總是事與願達,眼見別人大賺特賺,自己卻只得微利,甚至倒蝕收場。今期筆者同大家分享一下買內地樓賺不到錢的原因。

圖︰GETTY IMAGES

過去大半年因疫情關係,大部份香港業主未能返回內地簽合約,完成不了賣樓手續,幸好內地部門因應疫情改變手續,例如珠海市政府為了方便協助港人完成買賣手續,允許將買賣合約由內地寄到筆者公司,協助港客辦理手續及簽署文件。但即使完成到賣樓手續,但筆者發現不少香港業主售出珠海斗門物業時,即使單位在同一區域,但利潤差異頗大,我試舉出其中一些例子。

個案一︰世榮碧水岸二期毛坯,90.1平米,2016年頭買入總價856,400元人民幣(下同), 3成首期256,920元,成交總價113萬元(實收價);這位朋友投資金額256,920元,帳面利潤約273,600元(未扣除利息),四年間賺幅約一倍。

個案二:時代香海彼岸精裝,74.41平米,2016年年頭買入總價681,000元,3成首期204,300元,成交總價110萬(實收價);這位朋友投資金額20,4300元,帳面利潤約419,000元(未扣除利息),四年間賺幅約兩倍。

沒有對比下,個案一的業主還真的不知道自己賣樓的利益大幅跑輸個案二。為何他的物業比別人賺得少? 筆者有以下幾點結論。

1)買入時貪圖 6至8厘的「返回報」 (售後租回),相信了「收樓即時有租收,有人幫補銀行每月供樓」的說法。但投資「返回報」物業只適合高手,初手切記不要碰。

2)貪買細價樓,以為總價易入手,但其實呎價偏高。

3)沒有選擇好地區、位置、發展商、屋苑設施、周邊環境等。

4)沒有了解該區實況,未仔細分析該城市的人口進出數、及當地人的生活習慣,企業進駐數量、經濟前景等。

5)一般人購買當地新盤都會忽略比較附近的二手樓價。

上述五點是導致投資失誤或利潤跑輸的原因,另外部分放盤業主已收樓三、四年,但當年購入價遠高於市價,結果二手放售或放租的叫價也過高,租不出也賣不走,最後只賺微利甚至蝕讓,實在令人惋惜。

另外,在內地買賣物業時, 取消水電媒、過戶及售出所賺得的款項轉到國內指定銀行等細節,可在香港的中港律師事務所進行辨理公證,再交由香港代理與內地代理及買賣雙方溝通和處理,當然如果您在內地有好朋友的話,更可以委託他們去處理,大前提是必需要做公證,公證細節有機會再跟大家詳細講解。

最後,提醒大家物業投資「易學難精」,切忌為買而買,寧缺勿濫。入手大灣區物業前要充份掌握知識與資訊,積極了解並向房地產專業人士查詢,評估收益和風險,安全、穩健地投資才是正路。

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