Dooby Li
李海文
Dooby Li

深圳東莞齊出辣招壓樓價 分析大灣區各地樓市走勢

自從深圳樓市辣招推出後,資金流向周邊城市,會導致大灣區其他城市樓價大升嗎?眼見很多同行代理全面唱好,但筆者提醒大家中央的樓市政策定位是「房住不炒」,若然樓價大升,必定引致下一輪調控。今期想跟大家講講,筆者對大灣區不同住宅市場的看法。

東莞

已過了最佳入市時機,現階段不宜入手,除非發掘到個別樓盤位置特別好、價錢合理、又作好長線投資的心理準備。另外,如果有代理叫大家入手東莞低水區,筆者建議大家了解清楚位置及該樓盤的發展商的往蹟,因較偏遠的位置存在較多水份,建議大家買入前三思。

惠州

惠州市總面積達1.16萬平方公里,大灣區九市中第二大,土地供應多,不是每個區都有投資潛力。如果要買惠州樓,建議選擇鄰近深圳的主城區。

肇慶

肇慶市總面積約1.5萬平方公里,面積在大灣區九市中最大。究竟如何入手?建議選擇政府重點發展區,如考慮投資,建議按順序排列:端州、高要、鼎湖。

至於深圳、廣州、佛山、中山、江門,有機會再與讀者分享。今集餘下篇幅,筆者想講講珠海。

珠海下半年會有大量基建,全市各區共32個項目,包括華僑城、宋城、海洋王國二期。加上珠海最近變相放寬入戶限制,基建上馬將會提供大量職位,人口會流入;今年以來,珠海樓市的港澳買家數量減少,資料顯示珠海上半年網簽有14,775宗,而成交有17,136宗,較2019年上半年下跌41%。但大家不要被數據嚇怕,2020年上半年是內地疫情爆發期,各城市採取封城措施,數字自然較去年少,是意料中事。但隨著疫情逐步受控,各地恢復自由往來,珠海樓市將會迎來新一波成交熱潮。

對於想投資置業珠海有以下建議:

1、市區:如果以前有入手沒有升降機的舊樓或較舊屋苑,建議換新樓。

2、唐家:唐家的資源在珠海獨一無二,大學城、高新科技區、多元化交通、海景資源等。現在還未真正體驗到唐家的價值,相信未來唐家會發展成為中高產區及豪宅區,未來可以媲美淺水灣及中西半山區。

3、金灣航空新城:洪鶴大橋、金海大橋連接橫琴,讓航空新城有橫琴「後花園」之稱。此外,航空新城的佈局及遠期規劃,成功吸引投資客的關注;近年,各大開發商進駐下,航空新城最高樓價突破每平方米3萬元。但航空新城入住率除了早期開發的時代山湖海較高外,其他樓盤的入住率相比西區的斗門還是較遜色。主要原因是欠缺原居民,航空城暫時主要靠外地人口遷入。而且航空新城周邊土地供應量非常多。如果以投資角度來看,航空新城應入手特色物業或單價較低的物業。珠海全市共32個項目在進行中,相信未來定會提供大量職位,另外配合政府的吸引人才政策,雙管齊下,會吸引大量人口定居珠海。

4、西區斗門(湖心路、白蕉新城、井岸區):湖心路位置最近航空新城,但不像航空新城般由零開始發展,而且湖心路原居民較多,舊有的商業氣氛成形,家和城商場已經營運了兩年,暫時是該區唯一集中型的商場。湖心路亦得到很多發展商的青睞,之後亦會有大量供應,投資角度來看,與航空新城一樣,建議入手湖心路主幹道物業或特色物業。

而白蕉新城,也是大量原居民地區,早期外來人口主要居住在白蕉新城的時代傾城、萬科魅力之城等住宅項目。白蕉新城最大不足是商業配套及學校不足,近期富元廣場的動工,相信暫時能夠彌補這個缺點。在2020年3月25日,珠海市自然資源局公佈了《珠海市斗門區白蕉東片區B204f03、B204f05管理單元控制性詳細規劃修改》批後公告,其中規劃興建一級鄰里中心1處、二級鄰里中心3處、中小學5所、幼稚園5所及4個公園。交通方面,通往市區暫時也主要經珠海大橋,興建中的香海大橋預計在2022年落成,相信利好該區樓市, 而在投資方面亦是建議入手特色樓盤或商業配套豐富的樓盤。

最後是井岸區,其實井岸區是西區的原行政中心,也是西區的舊城中心,唐樓式的舊樓較多,原居民及人口較密集,人氣一直是西區之首,生活便利,交通、商業及學校資源等配套比起湖心路、航空新城好很多。缺點就是規劃稍微落後及改造難度較大,原因涉及「三舊改工程」,相對新發展區在收地上會更漫長、成本更高。在投資角度看,這區是剛需自住及居民改善生活需求較多,入住率相當高,而且二手市場承接率亦較高。個人認為井岸還是值得入手的,但香港朋友投資較看重未來規劃,可能這區對香港人來講不夠吸引。

溫馨提醒一句:有時候投資需要「人棄我取,人取我棄」的思維!筆者亦希望大家入手大灣區物業時,充分掌握知識與資訊,積極與房地產專業人士查詢、評估收益和風險,進行安全穩健的物業投資。

 
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