深圳東莞齊出辣招壓樓價 分析大灣區各地樓市走勢
自從深圳樓市辣招推出後，資金流向周邊城市，會導致大灣區其他城市樓價大升嗎？眼見很多同行代理全面唱好，但筆者提醒大家中央的樓市政策定位是「房住不炒」，若然樓價大升，必定引致下一輪調控。今期想跟大家講講，筆者對大灣區不同住宅市場的看法。
東莞
已過了最佳入市時機，現階段不宜入手，除非發掘到個別樓盤位置特別好、價錢合理、又作好長線投資的心理準備。另外，如果有代理叫大家入手東莞低水區，筆者建議大家了解清楚位置及該樓盤的發展商的往蹟，因較偏遠的位置存在較多水份，建議大家買入前三思。
惠州
惠州市總面積達1.16萬平方公里，大灣區九市中第二大，土地供應多，不是每個區都有投資潛力。如果要買惠州樓，建議選擇鄰近深圳的主城區。
肇慶
肇慶市總面積約1.5萬平方公里，面積在大灣區九市中最大。究竟如何入手？建議選擇政府重點發展區，如考慮投資，建議按順序排列：端州、高要、鼎湖。
至於深圳、廣州、佛山、中山、江門，有機會再與讀者分享。今集餘下篇幅，筆者想講講珠海。
珠海下半年會有大量基建，全市各區共32個項目，包括華僑城、宋城、海洋王國二期。加上珠海最近變相放寬入戶限制，基建上馬將會提供大量職位，人口會流入；今年以來，珠海樓市的港澳買家數量減少，資料顯示珠海上半年網簽有14,775宗，而成交有17,136宗，較2019年上半年下跌41%。但大家不要被數據嚇怕，2020年上半年是內地疫情爆發期，各城市採取封城措施，數字自然較去年少，是意料中事。但隨著疫情逐步受控，各地恢復自由往來，珠海樓市將會迎來新一波成交熱潮。
對於想投資置業珠海有以下建議：
1、市區：如果以前有入手沒有升降機的舊樓或較舊屋苑，建議換新樓。
2、唐家：唐家的資源在珠海獨一無二，大學城、高新科技區、多元化交通、海景資源等。現在還未真正體驗到唐家的價值，相信未來唐家會發展成為中高產區及豪宅區，未來可以媲美淺水灣及中西半山區。
3、金灣航空新城：洪鶴大橋、金海大橋連接橫琴，讓航空新城有橫琴「後花園」之稱。此外，航空新城的佈局及遠期規劃，成功吸引投資客的關注；近年，各大開發商進駐下，航空新城最高樓價突破每平方米3萬元。但航空新城入住率除了早期開發的時代山湖海較高外，其他樓盤的入住率相比西區的斗門還是較遜色。主要原因是欠缺原居民，航空城暫時主要靠外地人口遷入。而且航空新城周邊土地供應量非常多。如果以投資角度來看，航空新城應入手特色物業或單價較低的物業。珠海全市共32個項目在進行中，相信未來定會提供大量職位，另外配合政府的吸引人才政策，雙管齊下，會吸引大量人口定居珠海。
4、西區斗門（湖心路、白蕉新城、井岸區）：湖心路位置最近航空新城，但不像航空新城般由零開始發展，而且湖心路原居民較多，舊有的商業氣氛成形，家和城商場已經營運了兩年，暫時是該區唯一集中型的商場。湖心路亦得到很多發展商的青睞，之後亦會有大量供應，投資角度來看，與航空新城一樣，建議入手湖心路主幹道物業或特色物業。
而白蕉新城，也是大量原居民地區，早期外來人口主要居住在白蕉新城的時代傾城、萬科魅力之城等住宅項目。白蕉新城最大不足是商業配套及學校不足，近期富元廣場的動工，相信暫時能夠彌補這個缺點。在2020年3月25日，珠海市自然資源局公佈了《珠海市斗門區白蕉東片區B204f03、B204f05管理單元控制性詳細規劃修改》批後公告，其中規劃興建一級鄰里中心1處、二級鄰里中心3處、中小學5所、幼稚園5所及4個公園。交通方面，通往市區暫時也主要經珠海大橋，興建中的香海大橋預計在2022年落成，相信利好該區樓市， 而在投資方面亦是建議入手特色樓盤或商業配套豐富的樓盤。
最後是井岸區，其實井岸區是西區的原行政中心，也是西區的舊城中心，唐樓式的舊樓較多，原居民及人口較密集，人氣一直是西區之首，生活便利，交通、商業及學校資源等配套比起湖心路、航空新城好很多。缺點就是規劃稍微落後及改造難度較大，原因涉及「三舊改工程」，相對新發展區在收地上會更漫長、成本更高。在投資角度看，這區是剛需自住及居民改善生活需求較多，入住率相當高，而且二手市場承接率亦較高。個人認為井岸還是值得入手的，但香港朋友投資較看重未來規劃，可能這區對香港人來講不夠吸引。
溫馨提醒一句：有時候投資需要「人棄我取，人取我棄」的思維！筆者亦希望大家入手大灣區物業時，充分掌握知識與資訊，積極與房地產專業人士查詢、評估收益和風險，進行安全穩健的物業投資。