Dooby Li
李海文
Dooby Li

保證回報伏味濃 「售後返租」背後如何運作?

在內地投資物業,不時會聽到有部分樓盤提供「售後返租」,但筆者提醒遇到如此「優惠」的計劃時,應該小心衡量項目背後的風險。今期會跟大家講解部分「售後返租」計劃的運作。

圖片來源:GETTY IMAGES

所謂「售後返租」也稱為售後包租、售後租回,是地產發展商為促銷,而向買家保證在出售後的一定期限內,以代理出租的方式包租或直接承租物業,提供固定租金回報。

對一般投資者而言,「售後返租」是誘人的蛋糕,買入物業後5至10年,能拿到每年高達6至12厘的回報,不僅跑贏通脹,更可抵消銀行供款及利息支出,幾年後還能享受物業升值。然而,投資者往往只注意到發展商提供的高回報,但卻很少人留意到物業開價含有高溢價。

事實上,「售後包租」很多時只是噱頭,是開發商為銷售財技。表面上,開發商開出每年約7、8厘甚至9厘的收益,但背後只是個「羊毛出在羊身上」的把戲,即是賣樓時收取了高溢價,之後以「回報」名義將部分溢價當作租金歸還給業主。

「售後包租」這種高風險的運作模式,現在更多出現在「加盟式酒店」之類的投資產品上,買家買入酒店物業後,交由發展商經營及管理,再獲取高回報。開發商往往游走於合法與違法之間的灰色地帶。

「售後返租」看似能在為投資者與開發商製造雙贏,但亦存在高風險,一旦樓盤賣得不好、加盟式酒店及商場經營不善,已收到售款的發展商有可能夾帶私逃,令投資者血本無歸!這種無良行銷手法在榨取利潤時,對地產行業造成不可估計的影響,危及整個地產界及城市的聲譽。

筆者希望讀者選擇投資項目時,諮詢專業人士,充份評估樓盤的風險,減低蒙受損失的機會。另外,我下周一會舉辦珠海中山投資講座,有興趣的朋友歡迎報名

 
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