上期專欄講了甚麼是內地買樓「代持人」騙局，出街後收到不少讀者電郵稱遇到類似事件，為防再有人墮入騙局，筆者嘗試整理一下內地物業買賣的一般程序，讓大家提高警覺。

首先，在內地買賣二手樓。大多數經由地產代理操作，一般程序分為以下數個步驟。

1. 買賣雙方簽署由地產代理事先擬定的交易合約，買家向業主支付定金

2. 買家到銀行申請辦理按揭，銀行審核通過後，會有一份「同意貸款通知書」給買家。

3. 賣家如有按揭未還清，須向銀行申請贖樓及解押。

4. 雙方到不動產登記中心辦理過戶口、買方向業主支付餘下首期款項、及交稅等手續。不動產權證書一般由代理交給貸款銀行做抵押，業主收到全數樓價後才交鎖匙。

如按照以上程序，一般都能順利完成交易。大多數購買二手樓的買家，都會做銀行按揭，審批時間就視乎銀行當刻的政策。而「代持人」騙局通常利用銀行審核時間，捉住業主急於套現的心理，誘騙盡快與「代持人」完成交易。

作為業主賣樓要注意以下幾點：

1. 核實協助辦理手續的地產代理身份，試過有朋友賣樓，委託的代理連卡片、地址都沒有，實在離譜。

2. 可以用不動產權證副本的程序，就儘量以副本完成，正本不能過早轉交他人。

3. 簽合約時看清條款，要求地產代理逐條解釋才簽名，同時要求代理提供買家身份證核對及自行保存，簽完所有文件都要影印或拍照。

4. 簽合約時必須收取定金。

5. 如果買家做按揭，要求買家提供負責處理的銀行職員聯絡方法，方便自行查證《同意貸款意向書》真偽，及樓價是否存入業主戶口，確保資金安全。做妥上述所有程序，就可以按照買賣合約上約定的時間，收取首期尾款及辦理過戶手續。

6.待收齊買家貸款後才交鎖匙。

7. 如業主無法親身前往辦過戶手續，建議委託有信譽的人士或律師代為處理，要注意的是，在委託內容上寫上業主本人的收款戶口，確保所收款項都存入自己帳戶。

其實，目前部份城市已開始實行二手樓「帶抵押過戶」。即「不動產登記+金融服務」合作，共用資訊、人臉識別、電子簽名等審核技術，通過網上申請、審批、繳費、電子證書、郵寄送證等，讓二手樓買賣雙方在銀行一次辦好贖樓、解押、貸款過戶及抵押等事項，最大限度減低雙方交易風險，亦能幫助業主不再為賣樓前籌集資金贖樓而頭痛，有效防止「代持人」騙局。