筆者身邊有不少觀望內地樓市的學生及朋友，在過去2年問得最多的問題是「甚麼時候是最好的入市機會？」

回顧2020年第二季，內地經濟受疫情影響，人行釋出4,000億資金及以降準、降息等手段支持經濟。當時筆者見有些發展商為回籠資金，以低於市價賣樓，同時LPR利率去到4.65%，低於當時基準利率4.9%，是內地有樓宇按揭以來最低息；所以筆者曾開辦講座，與大家探討當時的入市機會。

2022年也是入市機會嗎？

之後中央相繼祭出「三條紅線」及「兩條紅線」，前者針對及規管發展商負債過高，後者針對銀行及個人住房貸款比率；兩道“紅線特效藥”藥效明顯，一方面增加發展商融資難度，另一方面增加買家貸款難度及放款時間；最受「紅線」影響的發展商莫過於恒大；而對於買家，部份人亦嘗試過此藥威力，辦理內地銀行按揭的放款時間變得超長，甚至有些銀行整整一年都未放款。

「紅線」持續一年以來，大部份發展商都在它的影響籠罩下過日子；例如，大部份樓盤只收到客戶首期，遲遲收不到客戶按揭的銀行尾款，加劇資金回籠壓力，特別體現在三、四線城市，導致發展商要大幅度劈價賣樓，以貨套現減低負債率。但另一方面，政府試圖穩住樓市秩序，對大幅度劈價行為頒佈「限跌令」，但「限跌令」又影響發展商的資金回籠。發展商在這段日子只能捱下去，債務過高的不良企業將要面臨淘汰。

 寒冬雖長，但終會過去

時隔21個月， 今個月20日央行再次降息，5年期以上LPR利率由4.75%降為4.6%。對於一直觀望的買家來講，降息是一封大利是。另一方面，市場經歷 「紅線」一年多的洗禮，大部份新盤的價格確實回落；假如你有居住需要或者買來退休，可以趁此機會入手；如投資的朋友，要有心理準備獲利需較長時間。

目前，內地樓市的城市分化、區域分化現象，物業價值會受城市及本身質素影響，在入手前要多做功課，別幻想能在樓市跌到最底點入手，誰有水晶球呢？我沒有，但相信有的人也不會告訴你。

2022年在房住不炒的政策前題下，內地仍會維持「紅線」，要在這艱難時期穩定地產市場，國家確實會付出不少代價。

香港樓市的投資前景

講完內地樓市，筆者也略略一提曾經打滾多年的香港樓市。

去年政府推出200萬內物業100元印花稅，取消非住宅雙倍印花稅等措施，都有助刺激工商鋪市場，成交量比2020年有顯著提升。踏入2022年，筆者認為香港工商鋪仍有投資價值，對未來走勢仍有信心；但工商鋪市場各區差異大，要選擇位置優越、價格低水的才好手。

第二，想投資香港工商舖，建議由民生旺區入手，最重要留意最新成交價，要符合市場價或比市場價略低才好出手。筆者相信，當疫情緩和，各地通關通商，將有利工商鋪市場租務及買賣成交，量價都有望穩步回升。

至於大家關心的住宅市場，去年政府講明要幫基層解決住屋需求，又提出要香港人「住大啲」，限制新發展單位面積不可以小於280呎。筆者認為，未來香港新樓的下限面積會逐漸提高，令香港市民有較寬敞的居住環境，住大啲又要市民住得起，未來住宅樓價會如何發展，大家心裡有數。

另外，有發展商提出私人居屋，5折賣樓助年輕人上車，都清楚看到政府要求發展商配合，共同改善香港住居問題。政府未來會偏向助基層市民上車，陸續推出優惠政策，未來樓價走趨更似會出現一定調節，令小市民看到置業希望。

施政報告提到發展北部都會區，政府一方面希望緩解港人住屋需求，另一方面為了香港加快融入大灣區。未來香港人口及經濟將會向北移，帶動整個新界北發展。對於有住屋需求及想住大啲的讀者，筆者建議多留意二手屋苑市場，例如傳統屋苑，可能有意想不到的驚喜。

在此先拜個早年，祝讀者虎年快樂，生龍活虎，財運亨通，香港風調雨順，疫情早日過去。