讀者來信︰

諗sir，你好。有關本人之狀況如下。

家庭狀況：

本人45歲，已婚 (無子女)，夫妻財政完全獨立，由於丈夫收入不俗，所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。

每月收入：

本人為公務員 (每月人工HK$58,000)

個人物業：

九龍市區樓，屬開放式單位 (260呎，6年樓齡) 上年終於供完
買價：$340萬／現值：$550萬

現租：$15,000

新界地鐵站上蓋樓，3房 (600呎，2年樓齡) 每月供款$16,000，尚欠供款$435萬
買價：$790萬／現值：$1200萬

現租：$22,000

儲蓄：現金$150萬；另外，由近一年開始，每月都可有$60,000盈餘

退休年齡60歲：將會有長俸約$400萬，到時每月亦有長糧約：$24,000

本人自小家貧，父母亦雙亡且是獨生女，由於甚麼也不懂，只懂俾心機讀書及儲錢，所以現時生活及經濟狀況已非常滿意。其實，我也粗略計算過本人將來之退休生活，應不是太大問題。

由於近日有幸在網上參看諗sir的文章，實在極富教育意義，而且亦得到很多啟發，遂想請教一下，本人應該好好利用自己現況之盈餘作一些理財計劃，抑或是已不需再刻意做任何保障安排了？

諗sir，多謝你撥冗幫忙！

PS:

我嘗試遵照你所教，計算一下自己的借貸力 (連帶租金7成的計法)：
[$58,000 + ($22000 + $15000) x 0.7]/10000 x 0.5 x 2.59 = 大約1,080萬 (即：我的剩餘借貸額是645萬)

(但我上經絡按揭網上真人對問，理財顧問回答我連同租金計算，只可多借305萬)

相差有距實在太大了，是我計算錯誤嗎？

其實，我並沒有借盡的意思，只想問問，是否銀行不同，借貸力都會有不一樣的計算出入?

曾看過你的文章，你說過不夠錢開私人銀行戶口，可以融資買直債，想請問，是否與銀行職員講「要融資買直債」，他們便會教我怎樣做呢？

真的不好意思，請原諒我有太多不懂的地方向你請教! 謝謝你的解答！

諗Sir 回信：

讀者如可以退休後可住公屋加上今世遇不上超級大通脹，確實依現時財務情況加上夠理財知識，唔「大花筒」下加上住公屋到尾，同意錢夠用完呢一世，由於無仔女所以亦無需要將資產留低。

如何計出？九龍市區樓已供滿，值550萬，估計自己有宿舍所以租出收15K/月。新界樓產出(22K-16K) = 6000/月之正現金流

另手上現金150萬，老公搵58K而月剩60K

掉轉計即計到讀者現時月支出為(58K-支出+15K+6K) = 60K，支出 = 19K/月，兩夫婦而言算合理。

讀者現年45歲，15年後可獲400萬退休金加上24K/月長俸，由於長俸(24K)比而家月支出(19K)為高，所以唔大花筒加上冇超級通賬，呢個情況可行一世。當然如佢兩間屋要收番一間黎住，唔住公屋，咁就令被動收入少左情況要另計啦。

筆者選此個案作答之因主想比無仔女既人睇：「在少了子女洗費及時間支出下，你絕對有能力像讀者般供到兩間樓去幫自己收租過世。或者一些有仔女但夫婦共收入高於58K者，可看如何做得更好!」 當然在答了1,700個案之後，仍有些人說筆者的個案是虛構，根本無可能做到。」只好說新一年希望大家遠離些常說無可能做到的打工仔，鼓勵唔一定發達但唔鼓勵一定無發達。

誠然讀者當然想再進一步，故作發問。筆者意見：弱點一是讀者現金少，只150萬。二是投資經驗相信少，呢批「客」最受上市公司及銀行青睞，因為已薄有積蓄，但又易被老點。

三是資產及收入太集中由樓房提供，如樓市一旦大跌，就當未令生活質素大降都大大打擊心情，要趕先處理。

在此亦鼓勵一下，若閣下是年青及有志，勿以此案讀者的情況作目標，你地絕可做得比讀者一千至二千萬的淨資產值更好。筆者基於讀者已年過45，加上自幼無家庭而現時樂得休閒生活，對讀者個人而言已是一大跨越，所以就基於終身只保留1,000至2,000萬港元淨資產值而不再增大去作籌劃。若你是有意創業，或是個未夠30的年青人，絕不應望住呢對夫婦黎「跑」，筆者亦想唔在新春即教壞人仔女。

改善現金少讀者當然要加按，將加按後的錢買債是可以的，買股絕不可以，睇完2018年相信都唔使再解為何不要按樓換股。至於直債一條是20萬美金，為免集中風險故現金少於400萬港幣者先不要試，雖到期保本及派息穩但絕不能認為一間公司永不會倒閉。何況轉介公司已講過，讀者實只借到約300萬，假設佢日後識執靚自己盤數按到500至600萬出黎，仍感買直債幾勉強，可由10萬港元就入場的債基開始，優化讀者提供收入門路除樓之外更有債。

對應讀者借貸力提問，由於每人財務情況有異，所以筆者在網上文章為個案作的算乘，大多是作寬鬆假設。假設如該人無卡數冇消費冇擔保，故讀者用筆者的2.59方程計出自己有1,080萬借貸力，但去按揭轉介公司一問，又發現只可借300萬。 究竟點去執靚自己條數，就是買樓001課程講按揭那一部份的價值。至於銀行計借貸力之法是源於金管局指引，所以是一樣的，讀者可自己打比財經及庫務局同事問下。惟銀行客戶點去證明自己有冇能力去借呢舊錢，可各司各法，結果不同。

最後是讀者問是否去銀行同職員講：「要融資買直債，銀行便會教佢點做?」。這個讀者大把時間可自己入19間銀行問齊，看看能否做到？如果一個對客好而又省佣的方法能輕易入銀行辦到，筆者個blog就會被各大銀行取代，收息班亦唔會由13年開到2019啦。