諗sir

新一年樓市會點?買樓願望能成真?

圖︰GETTY IMAGES

讀者來信︰

諗sir您好,小弟拜讀您的文章和書藉大約半年時間,想請教如何有效管理家人和自己的財富:

現況:

小弟今年30歲,與已退休父母同住30年樓齡沙田私樓(已供九成)約市值700萬,父母有退休金每月約兩萬五元,現金加股票市值約70萬。父母和自己已買基本醫療保險和少量人壽。

本人任職大公司經理,月入穩定,連年尾花紅月薪平均5.5萬港元,現金加股票市值約60萬,月儲2.5萬現金左右。另有大灣區一物業(已供完),市值人民幣110萬,正打算出租,月租可收約2,200元人民幣。女友月入1.6萬元,沒有儲蓄。沒有急切搬出來的剛性需要,但希望5年左右可搬離父母有私人空間。

想請問宏觀來說現在情況應否買樓?買什麼樓?那一區?買樓和做債基的比例如何?應否賣了大灣區的物業做其他投資?短中長線有什麼投資建議?感激!

祝身體健康,一順順利!

ANSWER:

筆者認為不要參考太多宏觀經濟的事情作個人投資決定,宏觀分析令人涉獵過多,好處係令記者容易寫野,令報紙版位有野填上,但問題是「英國脫歐,貿易戰,豬瘟,日圓急升,美國地震」樣樣都可以影響市場,而影響有大小之別。若一個人只同你談及「貿易戰、加息、內房債」會影響香港樓市,但沒指出誰是主軸和副軸,分析是不完全的。不排除有些人為講而講,去搬些不能被證實的理據去推斷大市,而你參考此分析只會令你亂,無所得著。

現時影響香港樓市的主軸在於,用家同投資者的雙方角力那方會勝出,2019年首兩季相信投資氣氛差勁,樓市將失去投資客的購買力,但筆者見到用家入市仍踴躍,此可見於土地註冊處至2018年11月數據,3至5百萬樓的成交數目跌至九月已止住,而1000萬以上單位成交數目不斷萎縮,500至1000萬樓成交亦未見有到底回升之象,筆者看法是市場累積了不少買樓需求,而需求當中想買樓自住的人與作投資的人可平分秋色,每當價碼到可接受範圍就吸引人入市託實個價。

相反97年沒辣招參與者可日日摸貨,樓市買賣參與者基本上九成都係投資需要,投資者只要覺得間樓會跌,100萬買可80萬放,但自住者唔會,更不時會因樓市跌而自己補錢兩房換三房。政府2010、2012兩次出辣招,令樓市投資者佔比大大減少。影響香港樓市最重的還是辣招及香港本身生產力GDP,看倌視點勿被人帶得太遠。

香港本身生產力GDP,最要看是香港兩大產業支柱,地產同金融。香港的律師、會計師,能賺錢的一批大都為股票市場或地產商服務。每賣一間新樓都由「士孖打律師樓代表」,每批一單豪宅成交,銀行少都回十幾廿萬比按揭轉介公司,銀行自己賺幾多大家心中有數,咁既上落其他正行少見。貿易戰令不少港人感覺不安,惟筆者淺見,美國如進一步封鎖大陸,香港仍可擔任似韓戰中作為中國透氣窗的角色。香港同上海歷史上總不能共榮,一個上必有另一個落。美國亦不會輕易取消香港的特惠優待,皆因趕盡則可能殺絕埋自己,此點大家值得思考。

當然最重要還是自身考慮,讀者及其女友借貸力共(55K+16K)/10000=919萬,在旺市不宜用超六成借貸力,因不用盡令買樓者見價升即可先賺價,買後跌亦留了借貸力再補價,此為兩全穩妥之策。筆者不建議大家估市升跌去決定應否入市,而是為自己構建一個無論升跌都對自己有利或有好路行的投資方案。

亦因此讀者宜只動用約500萬借貸力買樓,係用盡九成上會「420萬上限」之原則下,讀者宜付80萬左右首期,預算500萬屋苑樓。不買單幢或唐樓係因為年青人現金一般唔夠,而唐樓同單幢好多時要賣擺半年都可能放唔到,令現金回籠受阻。誠然買單幢或唐要更高的睇樓同審核業權技巧,這些在買樓001課有授,惟讀者與其他人一樣首間樓都係由大屋苑入手好。

影響一間屋最主要是其間格、次為屋苑,再次才是區份。例如你選到元朗唯一可以連哂全幢樓天台面積既單位契,公契亦查明可以裝太陽能發電版比你賣電比電力公司,咁既單位咁既稀有性,就當你區份差亦可跑贏。相反你買油尖旺上海街某單幢樓既一房,就當你區份好都可以長期唔升,可能你樓下經營非法業務加上一房單位客源窄,令你空租期長即單位唔值租致叫唔起個價。留意影響一單位價值之次序:間格>屋苑>區份>大環境經濟,筆者已在早期文章解釋過。

由於讀者沒即時搬出之需要,可以考慮在樓市比高位跌了至少20%之時,八或九成上會買樓。原因是樓市跌了20%時再八成上會,表示樓市要在高位急跌40%才會令人負資產,此等急跌在97年才會有,筆者認為未來樓市就算跌,都唔會似97年咁急,原因都是首兩段解的市場結構有關。在等待之時,可用收息101的債基疊增之法,將錢投入E或B餐收息。E餐10%在收息101有解及講明點先做到,係佢儲25K/月的速度加上本身有60萬流動資金,年年收10-18%息相信5年內會累積足夠錢係35歲前買到兩間樓。

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