Pak Leung

以公司持有英國收租物業更划算

英國央行為對抗通脹,於上月初將基凖利率調升至3厘,為14年以來最高利率。有英國媒體報道,因為按揭貸款利率急升,出現不少業主為減輕稅務負擔,轉為以公司形式持有物業。

圖片來源:GETTY IMAGES

根據地產代理機構Hamptons的數據,過去1年內有超過5萬間新公司註冊成立,新成立收租公司數量為歷年最多,目前全英有多達30萬間收租公司,較2017年的8.9萬間增加逾兩倍。

過往英國業主可以從租金扣減按揭利息再交稅,由於2017年起,政府修改有關規定,以個人身份持有物業的業主,不可於租金收入中扣減按揭支出再交稅,利息部分最多只可獲得20%免稅額。

按揭利息可免稅

因而令不少業主轉為開設公司持有出租物業,雖然承造按揭的息口會較高,但卻可以繼續享受利息免稅的優惠。筆者覺得以公司持有物業的最大好處,可以在加息環境下,獲得按揭利息免稅優惠,提高投資出租的利潤。近日有機構指出,4個英國業主就有3個用公司身份投資一個或以上的物業,可見以公司名義收租漸成大趨勢。

數據顯示,去年10月的2年期定息出租物業的平均按揭利率約為2.92厘,但今年已升至5.57厘;5年期定按亦由2.87厘升至6.05厘。加息大幅蠶食租金回報,若業主在2年前承造7成半按揭購入收租物業,現時要將按揭比例降至5成半,即額外償還6.7萬英鎊本金,方可維持相同的租金回報。

而且租金收入的稅率,如以個人名義持有,稅率約20%至45%,如以公司形式持有,公司需繳交的利得稅約為收入的19%,相對地可以節省多稅項支出;加上股東可選擇以股息或借貸還款的方式提取租金收入。

英國全國租金升幅驚人

相信大家近日都有於新聞上讀過,英國今年的租金不斷上升,筆者亦收到不少查詢關於投資買樓收租。英國全國平均每月租金約1,162英鎊,按年上升約11%,屬歷史高位。港人熱門移居地如曼徹斯特及伯明翰租金升幅亦見驚人,兩區每月平均租金按年分別升20.5%及17.6%,高於平均水平;而倫敦亦錄得2,343英鎊一個月,按年升16.1%。

雖然租金飆升對業主而言是喜訊,誠如上述所說,因為加息等收租成本都抵銷了租金的升幅,所以各位有意投資收租的業主,想要賺取更高的租金回報,不妨考慮一下以公司形式持有收租物業,實行利益最大化。

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