蔡俊鵬

大陸樓陷阱篇︰防中伏七部曲

大多數中國人視置業為人生頭等大事,窮盡畢生積蓄買下來的房子,最後卻發現品質出問題,房產類的侵權糾紛逐漸成為人們關注的焦點。近年,不少國內樓盤在香港銷售,特別是粵港澳大灣區的房企,相繼高價拿地發展,搞房地產風生水起,新盤自然也良莠不齊。買家經常遇上發展商或不良中介的虛假宣傳,作了錯誤投資決定。事實上一般買家主要最擔心的不外乎單位價格、政府規劃等資訊不透明 。以下和大家分享購買樓花七部曲:

1.  購買單位前先檢查樓盤發展商是否合法銷售

要檢查五證是否齊全(《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》),排除所買入物業可能是非商品房的風險,以防將來房屋交付、房產證過戶登記出問題 。

2. 注意保存發展商銷售資料

妥善保存開發商的宣傳資料,按照中國最高法院司法解釋的規定,開發商就物業開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾,對商品房買賣合約及樓價有重大影響,應當視為合約內容。所以,對於買家來說,宣傳及銷售資料與合約一樣重要。

3. 仔細閱讀合約

正式簽約時要仔細閱讀合約條款,務必在簽字前理解所有條款內容。如不幸出現法律糾紛,買家簽約後又以未看清合約條款作為抗辯理由,主張合約不成立,中國法院是不支持的。

4. 注意保留相關證據及發票

買賣雙方對於合同條款不能協商導致無法簽約的,則買家應保留前往簽約並協商未果的證據及支付訂金之收據或發票,以利於後續訂金返還的處理。留意簽署文件中訂金與定金之區別 , 法律定義上 “訂金”只作預留作用發展商無權沒收 , 反即“定金”即為決定之意思違約方應負上金錢上之損失。

5. 留意交樓標準之定義

所購物業如為裝修交付的,買家應特別留意精裝修交付標準(含裝修價格標準和裝飾設備設施標準),並妥善保存相關證據。如無特別說明,在法律定義上示範單位的裝修標準,即為物業交付的裝修標準,所以必須看清示範單位。若所購物業為毛坯交付的,示範單位一般不視作法律意義上的樣辦,買家無需過度迷戀精美示範單位 。此處須小心發展商或代理有否使用陰陽合同(下篇文章會詳細解釋),避開政府之監管或賺取額外利潤。

6. 收樓時查驗重要文件和竣工驗收備案表

物業交付時不要遺漏查驗《住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》,該兩書是開發商對商品住宅承擔品質責任的法律檔案。竣工驗收備案表是判斷樓盤是否符合交付條件的重要檔案,買家在收房前有權要求查驗該份檔案。

7. 實地驗房

簽署收樓文件前應實地驗房,對物業存在的品質問題,應立即向開發商提出書面意見,並要求整改,買家同時有權要求開發商承擔在整改期間造成的損失。

 

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