Neo-Cheung
張永達
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澳洲獨立屋投資攻略(下)

上回講述了現時澳洲墨爾本東西部的發展狀況 (詳見上集),相信大家對墨爾本的地產發展已有了初步的認識,這次筆者繼續為大家介紹澳洲的土地連獨立屋項目,以及講解買入時買家最易忽略的事項。

相信很多讀者得悉由2017年7月1日起,澳洲維多利亞省將會取消樓花的印花稅優惠,不論海外買家打算買入公寓 (Apartment) 或 獨立屋 (House) 亦會受影響。以下例子先解釋有關印花稅優惠的計算,以及購入不同物業的差額。

在墨爾本,購買獨立屋連地和購買公寓所需要繳交的印花稅大不相同。

例子一 – 購買獨立屋連土地的價錢 (樓花)
項目 金額
購買土地 (永久業權) 澳元$200,000
興建獨立屋 澳元$200,000
總價格 澳元$497,000
購買獨立屋連土地所需的印花稅
項目 金額
土地印花稅 澳元$7,070
海外買家額外印花稅 ($200,000 X 7%) 澳元$14,000
總金額 澳元$21,070

眼利的讀者會留意到,以上計算並沒有將興建獨立屋的價格計入印花稅。要注意的一點是,於墨爾本購買獨立屋連土地項目,所需繳付的海外買家額外印花稅只會以『土地價格』來計算,因此我們會得出澳元$21,070這個金額。

例子二 –同一樓價澳元$497,000,在墨爾本買公寓單位 (樓花)
項目 金額
預計土地印花稅 澳元$2,400
海外買家額外印花稅 ($497,000 X 7%) 澳元$39,790
總金額 澳元$42,190

在購買墨爾本公寓物業時,所需要繳的海外買家額外印花稅則會以『整體價格』來計算,即以澳元$497,000 x 7%。

從以上例子可以了解到,雖然物業的價格相同,但要繳付的印花稅卻相差了一倍。投資者需要了解投資海外物業,樓價以外的支出也會大大影響投資回報。

如果墨爾本在2017年7月1日取消了印花稅優惠,購買公寓所需要繳付的印花稅便會大幅增加為12.5%,海外投資者的購買意欲就會減少。相反,購買獨立屋連土地項目,即使取消了印花稅優惠,獨立屋的印花稅部份只會根據土地的價格,從而減少了額外的投資支出,增加投資回報。

墨爾本地產發展的未來展望

因現時墨爾本東區樓價相對昂貴,對於澳洲當地人來說,西區獨立屋是完美的『上車盤』。相同面積的獨立屋比東區便宜了足足一倍。而單單以Wyndham Vale地區的獨立屋作參考,樓價中位數年度升幅高達6%-7%,過去5年累積升幅高達35%。隨著大量基建及就業項目的支持,預測西區樓價未來會穩步上升,投資者可趁早把握機會買入。

墨爾本當地的二手市場狀況

其實在澳洲,接近七成居民都是住在獨立屋內,而就算CBD內高樓層的公寓林立,公寓只是佔市場約三成。

根據Domain.com.au過去一星期的拍賣記錄,全墨爾本的物業交易達859間,當中七成為獨立屋交易,而公寓的交易只佔兩成,可見獨立屋二手市場非常活躍,樓齡不長的獨立屋更加是一手及二手市場上的搶手貨,投資者想賣出物業絕不困難。

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