Ricky Cheng
鄭嘉瑋
Ricky Cheng

英國第7間物業裝修出租記

筆者的第7間物業(但作者稱它為樓8)在二月買入,五月已經完成裝修及租出,租出的速度實在始料不及。原先還打算是要裝修好才會有人租。誰不知在裝修後期,剛開始放租不久已經有學生承租,而且租金還相當可觀,比起預期的要高得多。在租務市場供應多,租金大多向下調的時候,能夠有此成績真的非常感恩。

樓8外觀

樓8位於油城,而油城的樓價在英國樓市中別具一格,與油價的關連度大過經濟,油價大跌所以這幾年也跌了不少。隨著油價穩定,我認為油城的樓價也開始有復甦的跡象,是時候可以吸納優質的單位。樓 8 在最高峰的時候,索價十六萬鎊都會有人要,現在買入價只是十萬鎊多少少!

除了價錢外,買入樓8還有兩個原因。

一,位置很好

跟大學只有一兩分鐘的路程。落樓行到街尾,轉個彎就已經是大學。實在不能再買到比這個位置更加近大學了。雖然這幾年多了專門的學生宿舍供應,但論位置,它們距離大學都比較遠。做過學生都知,朝早要起身返學是多麼困難,千金難買冬天在被窩裡的一分鐘。

二,有潛質變成三房單位

近七百呎的兩房單位,間隔是是正正,每個房都有百多呎。廚房都超過一百呎,其實可以做開房式的廚房/廳,再將個廳變成房間。租給學生,由兩個房的租值變成三個房的租值。

按原先設想,將兩房單位的廳改做房,成個單位得廚房可做共用,租金應該只能做到£900,而且不多學生會租。但據經紀的回覆,這個單位相當搶手,不少學生都想租。結果就以£1200租出。按買入價£106,000,裝修連雜費£10,000左右,毛利率有成12.4%!每月還款也只是幾百鎊,又是一隻大大的現金牛。

不過我到現在都諗唔明,明明出面的租金已經跌了不少。兩房租金由最高峰的£900跌到£600都有交易,再遠些少的甚至£500都有,為何班學生還要花這麼多錢租住我這個單位。雖然近大學,但遠少少的那些單位都只是要多走10至20分鐘,以單車計的話甚至只是幾分鐘。換轉是我,就一定唔租這個沒有廳的單位。只能說現在的學生又懶又有錢,真教人羨慕。

原來的走廊,裝修主要就是建一幅 L 型牆,將廳分開。

新的佈局,間間都是大房,每個房都過一百五十呎以上,其實都真係幾好住。

最喜歡在走廊尾加了全幅鏡,令到間屋睇落更加大。其實有諗過係換埋對大門,在大門後都裝塊鏡,做到無限走廊的效果。經紀原先說可以沿用原來的地板,但我堅持一定要重新換過地板,做到一條走廊過,同埋拆走舊門框,拆得幾多得幾多。洗多少少錢唔緊要,最重要過得到自己的要求。

廚房原先諗住再加mosaic splashback,不過被經紀勸阻。現在諗起真應該堅持,現在色調略太單調。一兩樣的細節或者唔會令租金上升,但很多細節加起來就是租唔租得出,同租唔租到好價的分別。經紀一直說做少少改動就可以,但如果真如他所說,我真懷疑在現在的市況會唔會租得咁快,同埋租得咁好價。有機會一定會加番個mosaic splashback !

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