Anvy Cheung
張明珠
Anvy Cheung

趁疫情挫價入市日本樓 交易程序大拆解

奧運原本可帶動日本樓價再創高峰,可惜一場世紀疫症拖垮日本經濟,在疫情高峰期時更是一街跳樓貨,不少港人在「別人恐懼我貪婪」時大舉入貨,究竟買賣日本樓程序是否很麻煩?筆者一一解答。

圖片來源:GETTY IMAGES

網上圖片如果購買日本物業需要承造按揭,建議在挑選心儀的日本物業前,以香港的收入證明,在日本銀行做預先批核按揭報告,看看自己的收入,可以購買的物業樓價,縮窄購買範圍。

根據樓價再選定心儀單位,那時候需要預備一份買付申請書給業主,例如樓價為1000萬日圓(約70萬港元),但買家想議價為980萬日圓(約69萬港元),就要在買付申請書寫明,另外亦要列明是香港人身份,包括香港住址及姓名,再排隊出Offer。

但是一般日本人不想太麻煩,又怕跟外國人溝通不良,故大部份都選擇賣給本地人。

近年有日本業主亦陸續接受海外買家,如果對方同意買賣,香港買家需要預備樓價一成的首期,同時委托持牌的宅建主任(即類似香港律師)驗樓。

宅建主任必須針對購買的不動產做詳細的解說,例如物業的標示、相關法令種類和限制、付款約定及違約罰則等重要資訊,更重要的是檢查購買物業是否事故單位,有沒有遲收租,隨後會出一份重要事項就明書(類似驗樓報告)及買賣契約書,宅建主任身份類似香港的律師。

若雙方都同意後會安排視像會議講解物業,令買家清楚購買的物件有甚麼問題,才交付訂金給業主。一般在買付申請書出offer後7至10日已可成交,其實在日本是沒有臨時買賣合約,僅付一成訂金,再等銀行按揭批核,一般成交期為兩個月。

說起按揭,日本業主接受兩個方案,一是不論是否承造按揭都一定會買入該物業,如果無法成交,即要撻訂,業主沒收一成訂金;二,無法承造按揭業主願意無條件退款。雖然只有少數日本業主願意白等一至兩個月空窗期,同時亦不可再放售給其他人,但仍有些持有質素較差或位置不佳物業的業主願意接受,但買家一借到錢,就一定要成交。

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