安倍上台後，打破日本經濟停滯不前的尷尬局面，在推行的經濟三支箭政策中，第一支箭就是通過量化寬鬆的貨幣政策，包括降低銀行利息刺激居民消費，帶動內需。2016年，日本銀行正式執行負利率政策，加快推動日本經濟復蘇，爭取達到央行定下的2%通脹目標。

日圓在外匯市場中素有避險功用，原因是日本政治的穩定及市場經濟制度完善。日圓融資成本下降，不僅推動當地經濟，更讓原本沈睡20多年的地產市場慢慢復蘇。日本在購買自住物業時，只要滿足一定條件，就可以獲全額貸款，息率僅0.5至1厘間。在如此的經濟環境下，日本人的置業需求上升，帶動當地地產市場步入春天。

日本政府雖然推出一系列金融政策刺激經濟，但為保障居民的住屋權利，將自住與投資的借貸分開，並可以在銀行按揭利率上的體現。低利率按揭只限有穩定收入的公民或有永住身份的居民，購買自住物業時可申請。政府這樣做，一方面是想保護土地人置業的權利，另一方面是吸取了80年代經濟泡沫爆破的教訓，不希望樓市在過度借貸下再次出現泡沫。因此即使是日本人，如果購買的是投資物業，也不能夠享受優惠利率。

日本的樓按可以分為兩類

I. 「住宅ローン」即是住屋貸款，主要是針對本地人購買自住物業；

II. 「アパートローン」主要是以購買出租物業的投資者為對象

本文將集中講解投資物業種類的按揭。在日本可以為外地人承造投資物業按揭貸款的機構屈指可數，主要是幾間中資銀行，而日本機構則少之又少。首先，沒有日本居民身份除了拿不到低息按揭計劃，也不會得到全額貸款。

大家可參考其中一間在日本的中資銀行為外地投資者提供的樓按計劃。

1. 利率：2.7%-3%（等額本息）

2. 貸款年期：最長15年（還款最高年齡為65歲）

3. 貸款比例：物業評值的50%至60% （銀行為降低風險一般以最保守的方式估值，估價往往與成交價有較大差距）

4. 手續費：貸款金額的2%至3.5%

5. 最細貸款額度：1000萬日圓

申請人要提交的申請文件包括︰

1. 香港的信貸報告

2. 連續3年薪俸稅及物業稅等收入證明  （要求年收入300萬日圓以上，並且還款額不能高於平均月收入的50%，如有其他貸款需減去現時每月還款額）

3. 在香港申請過的貸款每月還款證明

以上是一間中資銀行的貸款條件， 貸款審批時間大約1個月左右。但有些投資者由於已有多項按揭在身，或者沒有完整的收入證明，則很難在日本通過按揭的壓力測試。

我們可以再看看日本另一個申請門檻較低的按揭計劃，但息率明顯較高

I. 利率：6%（等額本息）

II. 貸款年期：最長30年

III. 貸款比例：銀行自行評估，在短時間內會告知可借貸的金額

IIII. 貸款手續費：貸款金額的2%

V. 貸款最低額度：300萬日圓

申請人要提交的申請文件包括︰

一年內的銀行存摺副本+身份公證書（香港民政署的聲明書）及護照，印章等。

總結：

有些準買家擔心在日本申請過按揭，會影響到在自己居住地的借貸能力，但事實上日本是一個注重個人私隱的國家，不會輕易披露客戶資料，很大機會不影響到買家在自己居住地的借貸力。