日本包租婆

日本樓遇到租霸如何處理?業主求生手冊!

業主放租單位,最怕遇上租霸,但租霸每個國家都會有,即使在出名守法的日本,筆者也有遇過租霸問題。

圖︰THINKSTOCK

日本租霸欠租藉口︰

1. 生病要看醫生,無錢交租

2. 失業

3. 單位冷氣機,熱水爐壞了,所以不交租

如何避免買入可能有租霸的單位?

1. 租金低廉的單位,因為租霸通常都低收入,平租的單位是他們的目標。

2. 連三無租約的單位。三無即租客無擔保人,日本人租樓需要找擔保人,萬一欠租可向擔保人追討,但如果想買的出租物業,租約沒有擔保人就要很小心;

無保證會社承保,日本租客會向保證會社(保險公司)購買保險,即使欠租都會由保險公司代交租金,但如果租客曾做過租霸,久租會有紀錄,保證會社會拒絕承保;

租客無按金,同香港一樣,租客沒有按金,即使最後搬走,但欠交水電煤上網費用都入業主數,雖然業主可以向不同單位告以遇到租霸,申請括免,但過程十分麻煩。

總之三無租约的單位,千萬不要買!

交給包租公司放租可行嗎?

包租公司會向業主承租單位,然後再轉租給其他租客。

好處:

1. 包租公司會定期交租,基本上不用擔心遇到租霸

2. 單位招租不用支付代理佣金

3. 不用自己管理出租、維修等問題。

缺點:

1. 包租公司的租金通常低於市價,因為包租公司以賺取差價維生。

2. 包租公司不會向業主披露租客資料。

一般代業主收租的代理,如何處理欠租?

一般租約會寫明,欠租二個月已是違約,業主有權要求租客離開單位,而欠款可以計算利息。但代理一般叫你出律師信,他們最初可能會寄平郵去催租客交租,之後再寄掛號信,如果無效就會收取業主1萬日圓「出張費」到單位拍門,但如果租客拒開門,代理通常講句拜拜就収工,日後有空就打電話給租客問問甚麼時候交租,如此就拖一年半載。

如果業主想親自處理欠租,有甚麼事可以做?以下是筆者自己的做法

1. 同大廈管理員查詢租客近況,指難以聯絡對方,希望關心他的情況,例如是否仍住在單位內、有沒有上班、有沒有鄰居投訴他等。

2. 到單位外聞聞有沒有臭味,因為日本不時發生獨居人士孤獨死的個案,如果有臭味就要報警了。

3. 如果找到租客談判,通常賴死唔走,要業主支付20至30萬日圓搬遷費,如果數目不大,筆者通常長痛不如短痛,付錢請他走,否則之後的法律開支及損失租金遠高於這數目。但付錢前要租客簽定同意退租文件,也要他清走全部家具電器,最後請鎖匠換鎖,才好付款,所需時間大約一個月。(千萬不要未簽文件及未清空單位就支錢)

4. 之後全屋翻新,經驗告訴我租霸一般會搞到一屋垃圾,換冷氣及裝修走唔甩。

日本人咁守信用都有租霸?有!

遇到租霸是否很難處理?是!

遇到租霸是否一定有金錢損失?是!

但任何投資都涉及風險,租霸也是物業投資都一大風險,只能祝各位讀者好運,一世唔會遇到租霸。

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