萊坊林浩文︰英國樓價中長線向好 倫敦仍是升市火車頭

去年全球經濟飽受新冠肺炎疫情摧殘，但隨著疫苗面世，經濟有望重回正軌。萊坊估價及諮詢部主管林浩文接受本網訪問時表示，今年環球地產市場及經濟會出現復蘇，估計2至3年後會慢慢回到疫情前水平。他又看好英國未來樓市，相信倫敦市中心不會因為疫情期間的去中心化而失去投資價值，會繼續是英國樓市火車頭。

林浩文指出，環球受疫情影響，經濟活動受重創，但相信最壞的情況應該已出現，今年有機會是復元年，各國雖然未必會見到沙士時的V型或U型強勁反彈，但相信會慢慢回復。他估計到2022年至2024年間，環球地產市場及經濟能回到疫情前水平。

他表示，在疫情期間出現奇怪現象，地產市場表現出現兩極化，商用物業市場出現明顯跌幅，但住宅市場卻非常堅挺。而過去一年中國資金因封關未能出境，對一些過往依賴內地資金的市場打擊較大。但不少靠本地需求的城市，去年的樓市表現仍然相當不俗，例如新西蘭的奧克蘭、南韓首爾、菲律賓馬尼拉等。

至於港人近期較關心的英國樓市，林浩文說，疫情期間當地樓價幾乎沒有下跌，看好英國樓價中長線向好。而倫敦市中心樓價在疫情期間因為去中心化而略有調整，但他認為倫敦一直以來都是樓價火車頭，中東、亞洲、俄羅斯資金都會都會集中在倫敦為主，其火車頭地位不會變。

他表示，倫敦市中心樓價較高，租金回報率低，Zone 1通常只有約2厘。如果投資者購入時有承造按揭，每個月的租金收入較難抵消按揭供款。但如果在非核心區或者非首都城市，租金回報率可以有3至5厘，對於實力較弱的投資者，可能會選擇非倫敦物業。

他建議，如果現金流及持貨能力相對強的投資者，可以選擇倫敦的好區域，例如Zone 1至3，有很多新盤可以選擇。相反，要靠租金收入抵消供款的投資者，可以考慮離倫敦較遠的地區，即Zone 4至5，甚至選擇非倫敦物業，例如英國第二大城市伯明翰，或者牛津、劍橋等大學城。

林浩文估計，移民潮對本港樓市的衝擊不會太大，因為今次與80、90年代不同。很多人當年賣清資產移民，但97年回流才發現買不回物業，而過去幾個月都看不到大規模劈價或平售個案，因此他傾向相信今次移民的港人會保留香港物業，用來收租或保值。

但由於現時香港經濟環境欠佳，失業率高達7%。林推測今年香港一般住宅樓價會向下調整約5%，但實際幅度則視乎香港與內地何時通關，如果通關後內地資金再次湧入香港，樓價倒升亦不足為奇。

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