大量新單位落成推高空置率 悉尼部分地區樓價租金或急挫

澳洲悉尼受新冠肺炎疫情影響,住屋需求受移民減少而下跌,有學者分析,部分地區未來有大批公寓新盤落成,可能出現供過於求,加上空置率上升,令租金及樓價有急跌風險。

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受疫情的封關措施影響,移民減少令住屋需求下跌及公寓單位供應增加影響,推高住宅空置率,對租金及樓價帶來下行壓力。

Domain經濟學家Trent Wiltshire表示,將會看見悉尼很多地區的租金下跌,而公寓單位的租金所受的打擊比獨立屋大,因為公寓單位供過於求問題較嚴重。

另外,旅客無法前往澳洲,短租民宿單位紛紛改為長租,令單盤數量急升,租金隨之下跌。內城區和大學周圍地區的租盤,因外地留學生消失而無法租出,加上酒店業及旅遊業從業員失業,租務需求進一步減少。而部分地區近年動工的大量公寓單位陸續落成,未來會有更多供應進入市場。

SQM Research的最新數據顯示,4月悉尼核心商業區住宅租盤空置率為13.8%。根據政府數字,上個財政年度大悉尼地區有破紀錄的4.2萬間住宅落成,部分地區的新盤亦即將完工。自2018年中以來,大悉尼地區已批准興建逾6.66萬間住宅,當中近4萬間為公寓單位,逾四分一集中於悉尼西部、西北部及西南部地區等。

在上述地區中,批准動工量最多的是Riverstone及Marsden Park,在2018年7月至2020年3月間,當地逾2,180間住宅獲批興建,緊隨其後的是Homebush Bay和Silverwater地區,有1,600間。St Leonards和Naremburn地區有1,150間,Rosehill及Parramatta區則有1,000多間。

Trent Wiltshire又指出,公寓單位由批准動工至到落成要兩年多時間,未來幾個月哪些區域會出現大量新單位供應,亦可從以上數據得知。這些較多新供應的地區,如果需求太過依賴海外移民,受到的影響不容忽視。

他提到,大學附近地區亦值得留意,如果有地區的新屋供應大,樓價跌幅可能會較大,靠新移民需求支撐的地區亦會出現同樣情況。

樓市諮詢機構Urban Taskforce行政總裁Tom Forrest認為,過去十年即使在建造業繁榮下,亦只有兩個時期的悉尼樓市供應能跟上人口增長。樓價可能會暫時下跌,並且可能會有一段時間成為買家市場,但最終供需會達到平衡。樓市正在自行調節,買家會趁機入市。

澳洲地產業協會(HIA)預測,明年澳洲新屋動工量將大減近半,協會董事總經理Graham Wolfe透露,現時面對海外移民及留學生人數減少、經濟前景欠佳等問題,令今年樓市比1990年代衰退期間更差。雖然未來留學生及新移民會回歸,有助消化過去兩年公寓單位的新供應,但明年樓市或會繼續向下。

仲量聯行(JLL)的最新報告指出,發展商可能會開始提供折扣,防止即將落成的住宅項目出現大量撻訂。JLL研究主管Leigh Warner表示,短期內會有部分地區供過於求,當地住宅項目銷售量下跌。郊區市場會變得更加困難,因為買家通常會選擇更近市區的樓盤,更近的地區。

不過他強調,悉尼在未來幾年仍將面對住屋短缺問題,雖然新冠肺炎疫情令需求稍減,但建屋活動減少,會在未來幾年沖淡部分地區單位供過於求的影響。

來源:Domain
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