英樓價回落但新盤開價平均升17% 研究揭新屋近年瘋狂加價原因
在加息環境及生活成本危機下,英國整體樓價在過一年錄得輕微回落,但有研究發現一手新屋售價卻平均加價17%,令到新屋與二手市場價格差距不斷擴闊。
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圖片來源:GETTY IMAGES
來自錫菲哈倫大學(Sheffield Hallam University)的兩名學者,過去10年一直追蹤英國各大房屋發展商的營運表現及財務狀況,近期發表研究報告指出,在2008年全球金融海嘯期間,英國新盤的開價大致與全國平均樓價相約,但之後發展商不斷加價,幾乎所有新盤開價都高於整體樓價水平,平均較二手市場高出8%。
研究發現,大型發展商近年一直降低土地開發成本,同時不斷提高新屋售價,將利潤最大化並向股東支付歷史上前所未見的高股息。
報告引述英國政府轄下的市場競爭委員會(Competition and Markets Authority, CMA)的報告,指出近年英國新屋落成量不足及售價高企,其中一大原因是發展商以減慢建屋的方式,控制供應量,令市場接受新屋的高溢價。而過去20年間,有12年各大發展商的利潤都高於行業正常水平,
2005至2022年間,英國8間最大的發展商向股東派發了超過160 億鎊股息。2005年,這些發展商將稅前盈利的16%作為股息,相當於每賣出一間新屋就有5,000鎊用作派息,但2022 年股息佔盈利的比例激增至47%,即每賣出一間新屋就要派息2.2萬鎊。
派息比例大增,原因是近年不少國際基金及投資管理公司加入,成為英國發展商的重要股東。但派發高股息的背後,反映公司沒有將利潤投放於建造更多住宅,也沒有投資在改善新屋品質,或減少碳排放等新建屋技術。
報告建議,如果想改善英國的新屋供應短缺,及新屋售價過高的問題,政府要考慮容許更多不同機構參與建屋,例如批准房屋協會、社區主導的住屋團體,甚至是私人建屋,打破大型發展商的壟斷局面。例如,自建住宅在英國只佔新屋比例的 7%,但在德國卻佔超過 50%。這些以住屋需要主導的新屋,不會以利潤最大化為優先考慮,可以降低建築價格,令更多家庭可以負擔。
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