買英國這類住宅隨時輸足八成 極難翻身堪稱業主噩夢
過去十多年英國住宅供不應求,樓價逐年攀升,加上租金回報吸引,不少人都會作為投資工具。但英國有一種物業,不但難以跟隨整體樓價升值,近年更加令業主損失慘重,部分更貶值逾八成,這種物業就是「退休住宅」。
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圖︰GETTY IMAGES
英國傳媒報道近期訪問了多名「退休住宅」業主,發現他們不約而同面對大幅減價,才能出售手上物業的困局,樓價跌幅甚至高達8成。
其中,68歲的業主Anna Smith,幾年前由已故母親手上繼承了一個位於英格蘭東北部城鎮Stockton-on-Tees的退休住宅單位,10年前的買入價是22萬英鎊(約217萬港元)。但由於退休住宅是專為長者而設,管理公司除了提供物業保養外,更會為住客提供緊急醫療、看護、膳食、家居清潔等服務,因此管理費非常高昂,以Anna的單位為例,每月管理費高達375鎊(約3,700港元)。
Anna不想負擔高額管理費,決定出售這間退休住宅單位,但花了2年時間才把找到買家接手,成交價僅15.5萬鎊(約153萬港元),較當初的買入價貶值近三成。如果計算同期樓價升幅,以及已繳交的管理費開支,損失更遠高於帳面虧損。「很多買者知道管理費如此驚人都不願承接,而且費用還每年不停上升」。
另一個57歲的受訪業主Chris Longley,同樣由父親手中繼承了一間位於倫敦南面肯特郡(Kent)小鎮Folkestone的退休住宅單位,2007年的買入價是16.35萬鎊(約162萬港元),2015年Chris開始放盤出售父親的物業,開價僅13.9萬鎊(約137萬港元),但用了5年才找到買家,成交價僅3萬鎊(約30萬港元),足足貶值81%。
Chris透露,在他繼承單位後,服務費已升至每月560鎊(約5,500港元),在放盤的5年間,他仍須每月支付管理費。「當初父親買入退休公寓時,發展商形容物業全天候悉心照顧,對長者有很大吸引力,但事實上退休公寓的需求很低,超高的管理費會嚇走下手買家,令到住宅大幅貶值,為業主帶來重大損失」。
報道中另外三個受訪業主,亦出現同樣情況,出售退休住宅單位時,分別貶值81%、76%及51%,而且管理費最高的單位,每月達到750鎊(約7,400港元)。
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從以上這些個案來看,退休住宅難以出售及大幅貶值的問題,並非個別地區或城市發生,而是英國整體現象。退休住宅的二手價值低殘,原因是這種物業一般設有年齡限制,入住者須55歲或以上。而根據英國國家統計局的數字,英國65歲以上的長者,只有不到7%居住在退休住宅,反映需求極少,價值自然下跌。
另外,不少退休住宅的背後條款也為人垢病,其中一樣就是絕大部分都是以租賃業權(leasehold)形式出售,雖然英國政府已立法規定新建住宅不能再收取地租,但舊有的租賃業權住宅則未受保障,小業主仍要每年向地主繳交地租,令到這些要交地租的二手物業價值大跌。
加上,一些退休住宅的發展商,過往會在租約中附帶很多買家難以察覺的隱藏條款,部分更會將地權出售給第三方投資者,導致地租會不斷上升。同時,退休住宅的服務費亦都會逐年向上,令到小業主面對沉重負擔。
數據顯示,去年英國整體樓價升幅近一成,但退休住宅的平均價格下跌了9.5%。
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