英國公布出租改革法案 較上屆保守黨更激進
英國工黨政府提出改革住宅出租法例的《租客權利法案(The renters rights’ bill)》,較上屆保守黨政府提出的法案更激進,除了廢除第21條「無犯錯」驅逐條文外,更收緊對出租屋的居住條件及維修要求,被認為是出租行業30年來最大改革。
今次工黨政府提出《租客權利法案》,毫無懸念在明年夏天前廢除第21條「無犯錯」(no fault evictions)驅逐條文,日後業主不能在沒有任何理由的情況下要求租客遷出,除非租客有拖欠租金或反社會等不當行為。
此外,法案中另一重大變化是將原本用於政府公共房屋的「合適住屋標準(decent homes standard)」規定,擴大到私人出租市場。這項規定為房屋的基本維修狀況設定最低標準,包括窗戶、屋頂及暖氣系統等。據英國政府估計,目前私人出租市場有大約五分一的出租屋需要升級才能達到標準。
同時,法案也將進一步收緊房屋狀況要求,將Awaab’s 法例擴大到私人出租市場,這項法例在兩歲男童Awaab因在公共房屋中長期接觸霉菌後死亡則設立,法例規定出租房屋出現「嚴重隱患」,業主必須在14日內了解,並在7日內解決問題,並在24小時內進行緊急維修。
《租客權利法案》也將禁止在租約期間加租,業主每年只能以市場價格加租一次,但目前不會設立租金管制。同時,法例將要求業主公開租金價格,禁止業主或代理「鼓勵或接受任何高於公開價格的出價」,業主也不能拒絕出租給有孩子或領取社會福利的家庭,
此外,租客可以申請養寵物,除非業主有正確理由,否則不能無理拒絕,但業主可以要求租客購買保險以承擔寵物可能對居所造成的損壞。
不過,地產業界認為新法案雖然保障租客權益,但有可能產生反效果,導致租金上升速度比原本更快。
全國業主協會(NRLA)的政策主管Chris Norris表示,新法案可能會導致出租成本上升5至10%,業主可能會轉嫁給租客。
分析認為,目前造成租屋困難及租金大幅上升的主因是供應不足,而不是缺乏監管。Propertymark的政策總監Timothy Douglas表示,新法案缺乏靈活性,並禁止競價,最終會導致租金叫價大幅上升。相比之下,原本業主和租客協商的做法,租金反而有低於開價的可能性」。
過去三年,英國各地的租金增長速度遠快於收入增長速度。根據英國國家統計局(ONS)的數據,過去12個月,平均租金上升了6.1%。根據Zoopla調查,目前的平均租金為1,226 英鎊,大多數位於中心地區的租盤至少收到逾20個查詢。
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