投資英國樓唔好計錯數 業主面對的六大稅項
買英國樓除了要注意物業質素、地區、樓價之外,比較多買家忽略業主要交的稅項,租金收入七除八扣後,可能會令回報大打折扣,以下6項是英國業主面對的物業稅項。

圖︰GETTY IMAGES
1.印花稅(Stamp Duty Land Tax)
在英國,購買住宅的印花稅門檻為12.5萬鎊(約126萬港元),非住宅土地及物業為15萬鎊(約151萬港元)。樓價2.5萬至25萬鎊(約126萬至252萬港元)的稅率為2%,25萬至92.5萬鎊(約252萬至931萬港元)為5%,92.5萬至150萬鎊(約931萬至1,510萬港元)為10%,150萬鎊(約1,510萬港元)以上則為12%。
無論是否英國居民,如果業主是首次置業,英國各地都有不同減稅優惠。在英格蘭購買50萬鎊(約503萬港元)以下物業,樓價首30萬鎊(約302萬港元)可減免印花稅;在蘇格蘭,17.5萬鎊(約176萬港元)以下物業可免徵印花稅;在威爾斯,購買18萬鎊(約181萬港元)以下住宅,可以免交印花稅。
如果業主擁有多於一個物業,印花稅率就要額外增加3%,代表首12.5萬鎊要徵收3%,12.5萬至25萬鎊稅率為5%,如此類推。
2.服務增值稅(Value Added Tax)
增值稅是指在英國期間,對提供商品或服務產生的增值部分所徵收的稅項。在買樓的過程中,幾乎所有的律師服務、會計服務,都需要繳交增值稅。
提供服務的會計事務所將根據具體的服務事項,在樓宇成交前提供具體費用和稅項清單,通常這些服務的增值稅稅率為20%。
3.市政稅(Council Tax)
英國所有物業,每年都要向所屬地方政府繳交市政稅,用作支付地方政府公共服務設施的費用,例如區內圖書館、學校、保安、垃圾回收等。根據英國政府對社區的等級設定,一般市區稅率會較貴,郊區會較低,正常情況下,每年市政稅大約1,000鎊(約1萬港元)。
由於市政稅的徵收對象是住客而非業主,在很多情況下,業主可以申請減免市政稅。例如租客全部為全日制學生,業主可以向政府申請豁免繳交,或者物業處於空置狀態,但非業主的主要居所,業主可以申請減免物業稅。不過要留意,業主最多只可以減免一個成年人居住物業的市政稅。
4.個人所得稅(Income Tax)
無論是英國居民還是海外投資者,只要在英國有物業收租,業主就要繳交個人所得稅。目前免稅額為1.25萬鎊(約12.6萬港元),收入超越這個數字才會被徵稅。個人所得稅分有三個等級,1.25萬至5萬鎊(約12.6萬至50萬港元)徵收20%,5萬至15萬鎊(約50萬至151萬港元)徵收40%,15萬鎊(約151萬港元)以上徵收45%。而蘇格蘭稅階更分成5級。
業主可以透過正當的支出來抵消部分的稅項,例如地理代理費、地租、物業管理費、市政稅、水電費等。
5.資產增值稅(Capital Gains Tax)
資產增值稅是對資本商品,例如債券、物業、土地等,在出售或交易時,對於資產的升值部分徵稅。業主出售自住物業時毋需支付,不過出售放租物業則要繳交資產增值稅。
資產增值稅的免税額為1.13萬鎊(約11.4萬港元),超越這個數額便要交稅。資產增值稅會按照個人所得稅率釐定稅率,如果個人所得稅率低於20%,資產增值稅為18%;個人所得稅為40%或以上,資產增值稅為28%。
6.遺產稅(Inheritance Tax)
在英國繼承死者的遺產,英國政府會就遺產徵稅,遺產價值超過32.5萬鎊(約327萬港元)就會課稅,稅率劃一為40%。如果將10%的遺產捐給慈善機構,稅率會減至36%。
來源:英中網
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