【2019海外樓市點走?】加拿大樓市危多過機 美國房地產不宜看太淡

美國及加拿大的物業是港人投資海外樓的傳統市場。但過去一年,美國樓市受貿易戰及股市急挫影響,走勢轉弱,出現成交量下滑,部分地區的樓價亦出現調整;而加拿大兩大市場多倫多及溫哥華,受當地政府樓市辣招、新壓力測試下,樓價亦進入調整期,究竟2019美加樓市會如何發展?

加拿大樓市

萊坊2018年第三季《全球城市住宅樓價指數》顯示,多倫多去年第三季樓價跌0.8%,溫哥華則升6.2%。

卓凌策略有限公司董事鍾維傑指出,加拿大去年的樓市表現沒有太大驚喜,有較大價格升幅的是 Vancouver Island,在過去一年,升幅達12.65%。其他城市如Victoria、Fraser Valley、Regina等,去年均錄得跌幅。鍾維傑指出,加拿大經濟受外圍環境主導,今年將處於危多過機的困境,但相信樓市不會出現崩盤式大跌。萬一樓市不幸急跌,估計政府會出手救市,可以有短暫支持。

他又認為,孟晚舟事件若繼續發酵,事態進一步發展至涉及經濟和營商環境,影響當地人收入及就業,樓價可能會受影響下滑。但長遠以來,加拿大經濟相對平穩,政治穩定,常高據適宜居住城市排名榜前列,有一定投資吸引力。

他又表示,若投資者想趁低吸納,可研究部份油省城鎮或部份東岸大西洋省市。但較保守的投資者,還是投資溫哥華及多倫多市比較安全,雖兩城價格在高位運行,但不怕蝕的投資者可買來長期收租。

另外,若細看多倫多市,獨立屋市場平均價格仍未返回2017年4月高位,只有大廈單位能超越。因此,有實力兼耐性的投資者,可考慮購入多市 (City of Toronto) 優質社區的獨立屋住宅作長期投資,其中原因是多市基本上已沒有大片土地可供興建獨立屋。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預測,今年加拿大整體樓價會相對平穩,雖然加拿大爆出華為孟晚舟事件,但對當地樓市未有直接影響,中國客仍有投資加拿大房地產的意欲,反而要注意的,若政府收緊移民政策,導致中國買家退出加拿大市場,將對加國樓市有負面影響。

美國樓市

安泓投資投資總監、香港大學房地產及建設系客席副教授楊書健認為,根據標普全美國樓價指數及美國20大城市樓價指數的走勢,分別於2016年及去年升穿2007年金融海嘯前高位,但去年年中樓市轉弱,例如加州獨立屋的成交量已連跌7個月,今年上半年買家會保持觀望。

楊書健指出,市場憧憬美國放慢加息步伐,甚至停止加息週期,理論上會對當地樓價有支持。至於中美貿易戰令過往廉價的中國商品成本增加,推高美國通脹,會帶動美國通脹升溫,利好租金表現。因此短期內,加息放慢加上租金表現向好,對美國樓市有刺激作用。但美國樓市的長期走勢或會受政治因素影響而變得更複雜,投資者宜多留意數據變化。

楊書健看好北加州灣區連接矽谷一帶的樓市,因為每年都有新晉工程師及電腦專才搬入當地居住,是全美最特別的地方。這類租客薪高糧準,而且質素較高。而洛杉磯則積極推動巿區重建,發展模式屬亞洲的高密度發展,短期而言,投資盤源應該不少,投資者可留意。

另外,仲量聯行國際住宅部主管黃嘉欣指出,去年美國樓市數據開始反映經濟不明朗因素,紐約曼哈頓區的樓市成交量、樓價中位數均開始下跌。她預計,明年美國整體樓價會慢慢調整,全年會下跌7至8%。

她又指出,目前市場要留意美國聯儲局的縮表及加息行動,亦要同時關注股市表現及中美貿易戰發展。她指出本月加息機會甚微,主要留意的是中美貿易戰。兩國目前停戰90日並展開貿易談判。如果達成貿易協議,相信樓市氣氛會轉好,但預計上半年成交量仍會偏低。萬一談判破裂,她估計美國樓市氣氛將回到談判前的處景,但整體來說不會太悲觀。

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