買英國二手樓免中伏懶人包

2018年09月07日 17:05

香港人投資英國樓，很多人都只選擇在香港推售的新盤樓花，相比下其實當地二手盤便宜一大截，而且可以選擇在不同城市選擇不同間隔單位，隨時找到低水放盤，回報更吸引。但要在英國揀二手樓，如果不熟悉當地市場，中伏機會亦不小，以下的「英國二手樓免中伏懶人包」希望可以幫到你！

圖：Thinkstock

於英國購買一手樓和二手樓有甚麼步驟和程序？

先說買一手樓，買家首先要給3,000至5,000鎊「細訂」，買方律師會提取賣方律師的合約及查冊等文件，客戶只要在簽約時付上10至25%「大訂」，便完成第一階段買樓程序。

交樓一般會在2至3年後，到時付清尾數即可。不過提醒大家，若收樓前發展商要求首期多於35%，很可能是發展商要靠買家首期才有資金繼續建樓，或者支付其他樓盤的開支，買到爛尾樓的機會大大增加。

買二手樓方面，一般需時4至6個月。買賣雙方談好價格後，雙方應與律師保持聯繫，並注意按揭、安排估價、簽署合約、向銀行提交文件等細節。整個過程有別於在香港買賣二手樓，買賣雙方並沒有簽臨時買賣合約，買家毋須繳付訂金，因此交易突然告吹是常事，要可靠代理跟進及協調交易會較順利。

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投資英國二手樓的優點

因為脫歐令英鎊匯價下挫20%，增加樓花的建築成本，因此樓花售價一般比二手貴20至30%。有別於樓花只可以選擇一至二個項目的單位，買二手樓可以選擇不同城市、地點、類型，也可以作出更多比較，篩選出最合適的物業。

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買一手樓和二手樓要繳付哪些稅項？稅率會有不同嗎？

任何人買一手樓或二手樓，稅率都是一樣。買賣時，買家需繳付印花稅，租金收入要交入息稅(但有免稅額)，而賣家需要繳付增值稅(亦有免稅額及以淨收入計算)。

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若港人投資英國二手物業，可向哪間銀行申請按揭？

投資英國二手物業，可以向當地國際性銀行申請按揭，手續一般比香港按揭復雜，利率由3.24%至4%。買家通常選擇於英國設有分行的滙豐銀行、中國銀行及東亞銀行。

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二手樓的租金回報足夠抵銷樓按供款嗎？

英國的二手樓比一手樓價格低二至三成，回報相對較買賣一手樓高。若承造六成至六成半供本息按揭，租金足夠供樓，如果供息不供本，每月還可有正現金回報。

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投資英國哪些城市有可觀回報？

一般以大城市為主，曼徹斯特及列斯均為首選，這兩個城市有較大的商業區，未來更會興建高鐵等大型基建，而且曼徹斯特今年更被選為英國最宜居城市，每年樓價上升8%至10%，租金升幅亦有3%至5%。

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哪個地區較易放租？

集中在市中心及商業區的分層單位較易出租，名校區亦是不錯的選擇，租客以家庭客為主，雖然租金回報比商業區低，但樓價有升值潛力。放租給大學區租客要注意兩點，第一，暑假期間可能會出現兩個月「空窗期」，第二，學生租客較頑皮，業主可能要預備額外維修開支。

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如何釐定租金價格？

英國租金定價沒有管制，一切由市場決定，可到英國各大物業網站參考租金價格。

以住宅而言，甚麼類型的單位最易租出？

於大城市中，幾乎所有類型的物業都容易出租，只是目標租客不同。兩房單位一般是情侶或兩位同事合租，建議找有二個冼手間的單位；一房租客多是有能力一個人承租的中級職員；開放式單位，大多為想自己居住又不能負擔一房租金的人，或是學生租客。

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二手物業如何放租？自己放租跟委託租務代理承辦有何差別？

二手物業一般需要找當地地產代理放租，一般市中心盤不難租出，但不建議自己處理租務事宜，因為找租客最少要代理帶睇樓、做信貸評估及簽約，加上業主難以在香港處理租客的要求及問題，買家亦不甚了解當地租務程序及代租管費用，需要專業公司協助。

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租務代理的服務包括甚麼？有沒有劃一的收費標準？

租務代理負責代業主找租客及解決租客問題，例如睇樓及簽約等。至於收費方面沒有標準，如在生活水平較高的倫敦，一般是每月租金收入的10%至12%+VAT(20%政府稅)，而於曼城及列斯的收費，大約是每月租金收入8%至10%+VAT(20%政府稅)。如果聘用不相熟的代理，收費較高，租出後的問題也會較多。

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英匯的服務跟其他物業代理有甚麼不同？

英匯已有超過5年買賣英國物業經驗，最初以售賣樓花為主，但發現樓花有爛尾、貨不對版及押後交樓的問題後，為了提供較安全及可靠的物業給客戶，開始和英國代理、銀行及律師合作，向客戶提供二手樓買賣服務。

英匯是其中一間最早在市場上發展英國二手樓業務的公司，和市場上大部份只賣樓花的代理不同。公司的宗旨是一間講求責任及承擔的公司，絕不希望客戶在投資英國物業時，因錯誤決定而招致損失。

英匯會提供一條龍服務，一開始跟客戶討論投資要求，按要求給予合適的物業選擇。選好物業後，公司會幫他們選擇銀行及律師辦理手續，全程跟進解決問題。

交易完成後，公司提供的售後服務包括，幫客戶向英國稅局登記、報稅及選擇當地管理公司放租、收租，只要客戶的英國物業是通過英匯購買，以後關於此物業的問題，英匯都會提供服務及跟進。

買家在網上選好物業，可自行聯絡當地代理交易，為何要選擇英匯？

在整個英國二手樓購買個程中，客戶是否能真正掌握好地點、價格及有物業質素呢？是否能找到合適的銀行及律師？英國本地代理所做的是保障賣方利益，所以若想有公平買賣及免去繁瑣的買賣程序，有英匯幫忙跟進，少行很多冤枉路之餘，也可以避開英國的不良代理。


英匯物業顧問公司 Link-UK Property Consultancy Company
地址：尖沙咀金馬倫道48號中國保險大廈6樓D室
電話：(852) 2389 4051 / (852) 9106 5352
電郵：[email protected]
網站：http://link-uk.com.hk/

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