拆解投資英國樓申請HMO牌照之謎
不少擁有英國物業的資深投資者,總會經常提起HMO,究竟是何方神聖?HMO(House in multiple occupation)聽上去很深奧,其實就是香港人熟悉的分租或劏房。在英國,如果業主經營分租單位,是要取得HMO牌照的。英國政府近年著手解決房屋供應不足問題,大力壓抑投資需求,申請HMO牌已變得更困難,但是為了增加租金回報,很多業主仍然會申請。
如何定義為HMO物業?
1. 同一物業租給3名或以上不屬於同一家庭的租客(如果只分租給2個租客不用領牌哦!),
2. 租客共用洗手間、浴室和廚房等設備。
甚麼情況下要領牌HMO牌照?
1. 單位是位於三層或以上的樓宇內,
2. 樓宇有5個或以上住客
3. 不同地區的政府或對HMO有更嚴格的要求。
做HMO事前的準備
1. 業主須依法例規定,確保出租單位有共享浴室和廚房等設施,也要保證氣體供應、消防設備符合安全。
2. 業主要獲取得樓按的銀行准許才可經營HMO,否則可能違反按揭條款,銀行有權追回借款。
如何申請HMO牌照
1. 業主向市議會交申請表,提供持牌人、租客及物業的資料,又要提交租約、按金、物業設備的詳細證明。申費用則各城市都不同。
2. 市議會收到申請後,會要求申請人提供各種安全證明,例如氣體安全證明、消防設備測試證明等。市議會會派人上門檢查,最後決定是否批出牌照。
HMO的好處與壞處
HMO某程度上不利於物業增值,因為分組會改變到物業結構,貸款機構對於分租間隔的物業,批出樓按時會較謹慎,可能出現估價不足情況。但如果分組物業位於著名學府,或者是通勤地段等物業買賣以投資人為主的地區,分組間隔物業又可以叫價高一些。
租金收入方面,HMO肯定會高很多,而且比整間出組更穩定。一個HMO間隔的四房單位,一個租客搬走,另外三間房還可以收租。在一些入住率高的地方,出租單位改造HMO後,一年的租金收入能增加50%。
但業主要考慮的是,單位改造成HMO,除了要投入額外裝修成本外,時間成本亦更高。整間出租的話,業主只需要面對一個租客,但做HMO至少要面對2個甚至3、4個租客,遇上麻煩租客的機會大增,如果找地產代理代勞要另加人工開支。
甚麼物業適合做HMO?
選適合做HMO的地區,一定是樓價平,但租屋需求大,加上有大批同類租客的,最好的例子就是大學區。
樓價夠平的話,即使受HMO影響估值下跌,業主都不覺肉痛,因為租金收入可以完全彌補損失。但如果是倫敦近千萬港元一間的物業,即使做HMO後租金收入多了,但樓價估值少一成都是得不償失。但如果像曼市,利物浦,諾定咸的大學校區物業,多數是一些舊樓,改造成HMO租金肥美之餘,想接手的投資者更多不勝數,這些地區就是HMO天堂。
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