日本商界：本年東京商用不動產樓價回落

日本商界預期，雖然現時東京辦公室空置偏低，但2017年東京商業不動產樓價及租金將會下調。 （圖片來源：美聯社 Associated Press）

作為日本（Japan）樓市指標的東京（Tokyo）商用不動產，在面臨大量新辦公室大廈供應，和白領人數下跌減少辦公室需求，導致市場供過於求價格出現鬆動。外界認為東京商用不動產市場在去年達至高峰後將開始回落。

「安倍經濟」刺激需求

東京商用不動產市場在過去3年來大幅回升，除了受首相安倍晉三的經濟政策刺激外，超低利率和東京房市在報酬與房貸成本等方面，都優於其他已發展國家房市而吸引投資者。據《路透社》報道，日本企業重拾信心而增加辦公空間的使用，降低了東京辦公室空置率，也令辦公室租金自2014年以來就持續攀升。

商界預期今年租金下跌

但專家和商用不動產業主都預期辦公室租金將從明年開始下跌，因為不斷有新辦公室空間供應市場。

新辦公室大量供應

日本生命保險指出，雖然東京辦公室空間幾乎全被使用，但只要經濟轉弱，企業租戶就可能減少使用空間或搬到租金較便宜的地區。一旦發生這現象，辦公室大廈的業主就可能降低租金來因應。在大量辦公室空間供應下，勢必會影響供需之間的平衡。

三井住友信託估計在2018年到2020年東京奧運之間，東京會新增200萬平方米辦公室空間，相當於去年中東京總量的逾8%。雖然這新增的空間可望被租用，但老舊的辦公室大廈卻可能因此被空置。而且新辦公空間的需求不會持續擴大，是因為金融機構不會增加其辦公室的使用空間。

市場憂慮租金未來  反映於不動產公司股價

在市場憂慮租金未來將下跌之下，已反應在不動產公司的股價上。東證股票價格指數（Tokyo Stock Price Index，TOPIX）的不動產類股指數，去年在TOPIX的33個分類指數中的表現為第26名。

雖然東京辦公室空置率自2012年6月到現在，已從9.43%下跌至3.61%，但三井住友信託預期空置率將再次上升至約6%，超過被業界視為健全水準的5%，讓租月從2019年開始下跌。

資料來源：星島—三藩市
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