日本參議院今年6月通過「住宅宿泊事業法」法案，向私人住宅經營民宿大開綠燈，以紓緩當地酒店客房長期爆滿壓力，即時多了投資日本物業的海外業主，考慮利用單位經營民宿賺取更大回報，但興奮尖叫前要想清楚以下問題及計好風險。

首先，經營民宿合法化的法案，最快在明年才生效，除非業主擁有全幢物業的業權，將整座建築向政府申請民宿經營牌照，只買入一個單位經營民宿仍未合法，意味暫時只能「偷雞」經營，搏取政府隻眼開隻眼閉，萬一這段時間與住客有爭執，或被鄰居舉報，均不受法律保障甚至惹上官非。

根據新法案，已登記的單位每年放租不可超過180晚，地方政府更可以根據當地環境縮短許可經營日數，所以業主要有心理準備每年有一半時間不能經營民宿，亦很少有正常租客只簽半年租約，所以這段日子或許只能空置單位，或作自用。

要知道日本人的集體意識很強，即使你的物業地點好、裝修精緻、設備齊全，都不一定適合經營民宿，主要取決於鄰居的態度。日本人守法及重視私隱，不喜歡陌生人經常在住所附近出入，加上噪音、垃圾分類等問題，民宿業主或者會被鄰居投訴，在合法前基本上遇到投訴，都幾乎肯定要放棄經營，否則後果非常麻煩，單位門外可能會被貼警告告示，業主「大頭照」更可能被張貼在大堂。

即使經營民宿合法後，如果民宿單位遇到投訴，執法人員一樣有權進入單位調查，業主有機會被吊銷牌照及罰款。所以在日本置業前已要計劃好將來的用途，如果打算經營民宿，最好選擇在同一大廈內已有人在經營民宿的物業，至於如何得知同一大廈已有先例？這方面物業代理可以代勞。

民宿的日常營運，如「執房」、接待客人等，對外國投資者也極具挑戰，除非身在日本，及有管理酒店的經驗，否則幾乎不可能由業主一手包辦。其實，日本有不少專營運民宿的公司，收取業主每月租金利潤的約15%，便會為你辦得妥妥當當，業主扣取民宿公司的管理費，及物業維修費，餘下的就是可收取的回報。