Ricky Cheng
鄭嘉瑋
Ricky Cheng

10厘租金回報+幾年後溢價回購?拆解發展商「保證」陷阱

近年不少英國物業的賣家或發展商會提供保證回報作招徠,例如,保證回報首三年8厘,五年後高市價一定百分比回購等。這類保證往往吸引投資者,全因相信他們會得到穩定回報,只賺不賠,美好得令人有點不安。今期分享一個案例及部分發展商常用的合約條款,供大家參考。

圖︰GETTY IMAGES

投資者X在2016一個展銷會上,以2.5萬鎊(約25萬港元)買入伯明翰一間只有55呎的小型辦公室。當時發展商保證五年的租金回報有9.25%。五年後發展商可用買入價110%回購單位。投資者X亦跟發展商的管理公司簽了五年租務代管合約,而租客亦是由發展商安排。

近10厘回報,加上回購協議,表面上是極好的投資,但魔鬼總是在細節。在英國投資物業,最重要看地契,買賣合約及租約。展銷會上經紀說甚麼都假,惟有白紙黑字最真實。最重要當然是要看看投資者X究竟買了甚麼,及發展商在合約裡承諾了甚麼。

地契的年期為100 年,由2014年1月1日開始,Leasehold不是問題,但短過100年的Leasehold就不建議,這裡已經是一個問題。

Leasehold 通常有兩個每年都要交的費用,一是向地主交Ground Rent(地租),二是向物業管理公司交Service charge(管理費) ,管理物業公共地方。地租及管理費通常由業主支付,不過由於是商用物業,有些租約訂明管理費由租客承擔。投資者X的個案中,管理費及地租由租客承擔,所以他一直不知道作為業主的他要負責這些費用。

再看合約上的租金保證及回購條款怎樣寫。

雖然發展商在合約上的確作出租金及回購保證,但前提是要發展商還存在,才能夠兌現承諾。若果發展商破產,所有承諾都會作廢。「不幸」的事正好發生在投資者X身上,原本他一直相安無事收租,直至一年前,租務管理公司欠投資者X一年多租金,X 才發現物業已經人去樓空,由發展商安排的租客及發展商亦雙雙破產失聯。發展商破了產當然不能夠履行先前的承諾,而租客也破了產,欠租也追不回來。

把物業出售嗎?只有50多呎的空間,市場需求不多,賣得出也要大幅蝕讓。想再租出去嗎? 連找租務經紀的管理費都蝕埋。投資者X只剩下空置物業,不知道怎麼辦。

兩難局面下,筆者建議他在拍賣行盡快賣出去,寧願蝕一點,當交學費都比長期持有這負資產好得多。

這個例子說明,投資者要留意合約內容,發展商的背景。如果投資者X當初做足功課,不難發現發展商及經紀在展銷會上所作的承諾相當不靠譜。也很容易查冊發現發展商成立不久,手頭資產不多,背後的話事人很容易就可以把金蟬脫殼,把承諾的責任拋下。至於租務公司,也是一間剛成立的公司,同樣不可靠。

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