Joe Hui
許畯森
Joe Hui

美國房地產稅制入門

美國房地產的稅制與亞洲非常不同,而且每一州也不同,所以很容易會漏繳;美國有少數州只須繳「聯邦所得稅」,像內華達州(Nevada)華盛頓州(State of Washington)懷俄明州(Wyoming)和南達科他州(South Dakota),大多數的州則要另繳「州所得稅」。

假設是以個人名義,而非公司名義在拉斯維加斯(Las Vegas)購屋,個人將房屋出租,除了租金收入外,如果在美國沒有其它的收入,幾年後個人出售房屋,賺得為數不小的利潤。

應如何報稅?

首先,每年的「租金收入」須申報「聯邦所得稅」,非美國居民(Non Resident)包括外國人則用「1040NR表格」,作出租管理服務的公司,在給付外國業主租金收入之前,須先代扣30%繳給國稅局,業主年底報稅時,自行計算出真正的稅額,多退少補。

此外,無論美國居民與否,出租管理公司,都會在年初時,寄發一份「1099表格」給國稅局及業主,記載前一年的租金總收入,因此,業主的租金收入無所遁形。

但值得注意的是,租金收入可以扣除相關費用,例如「房地產稅」、出租管理費、維修費等;至於稅率是多少,繳多少稅,因人而異。一般來說,因為還有「個人免稅額」可抵扣,若是每年有個幾萬美元的淨租金收入,通常繳稅約10%。

售屋利潤可扣成本計稅

賣屋後所得利益(利潤)也要申報「聯邦所得稅」,同樣的售屋利得是售屋收入扣除購屋成本、增建成本、佣金、過戶費用等之後,但是「房地產稅」、出租管理費、維修費等,則因已經在每年計算淨租金收入時使用過,不能再重複拿來扣減:至於稅率是多少,繳多少稅,因人而異。

一般來說,因為「資本利得」有優惠稅率,最低稅率為零,最高稅率為20%,其代辦售屋過戶的公證公司會在給付外國人售屋所得之前,須先代扣售屋所得的10%繳給國稅局,賣主年底報稅時,再計算出真正的稅額,取得退稅。

最後是每年繳交的地稅,而各地方政府的房地產稅是按各地方政府的「樓價估值」計算,每年稅額約為市價的1%左右,有的地方例如加州更高至1.8% ,所以讀者在購買美國的房地產前,需清楚了解各稅項的不同之處。

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