過去一年由於澳洲封閉邊境，留學生不能入境，墨爾本及悉尼市區出租予留學生的單位，租務市場大幅萎縮，但同期熱門公立學區的住宅卻成為本地家長的追捧對象，有學區物業的住宅價格按年勁升35%，兩者形成強烈對比。

Domain的分析顯示，表現最好的公立中小學區樓價升幅，是首府樓價2%升幅的17倍，亦是偏遠地區樓價7%升幅的5倍。例如悉尼西北約19公里的Epping Boys High School，周邊升幅達32%，獨立屋中位數達156萬澳元(約933萬港元)。在墨爾本東南約4公里的Albert Park，獨立屋價中位數亦升約26%至170萬澳元(約1,017萬港元)。

根據學費資助機構EdStart的數據，雖然今年的學費通脹率降至1%，並低於去年的2.8%和2019年的逾3%，但疫情令到大批家庭在開支上難以支持私立學校的成本。當地一間頂尖私立學校的Grade 12學費要逾3萬澳元(約18萬港元)，再加上校服等其他支出，很多家長都選擇先讓子女讀公立小學，然後再轉讀私立中學減輕開支，令優質公立校區在過去一年甚受歡迎。。

另一方面，封關令到市區租務需求大減90%，導致當地樓價及租金下跌。但隨著疫苗開始注射，留學生有望能入境，Clover Financial Solutions董事Phoebe Blamey表示，投資者可趁機撈底購入市區單位，當留學生獲准入境，價格就會回升。

不過維多利亞大學Mitchell研究所的政策研究員Peter Hurley認為，只要旅遊限制仍然存在，市區樓市表現仍會不濟。根據維多利亞大學的數據，居住在悉尼的留學生減少約7.2萬人，墨爾本亦減少6.4萬人。雖然目前有些試驗計劃接收留學生，但這類計劃能否扭轉樓市跌勢存有疑問。

根據SQM Research的數據，在過去1年，墨爾本的租務空置率幾乎增加一倍，達4.7%，為全澳洲最高。公寓單位的租金跌9%，獨立屋亦要跌近5%。同期悉尼的空置率升至3.6%。單位租金跌逾10%，獨立屋租金跌約8%。坎培拉的獨立屋及單位租金是全澳最貴，租金分別升3.6%及2%。

來源：澳洲金融評論

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