華爾街日報:中國樓市處於「史詩級泡沫」

新冠肺炎疫情對全球經濟造成嚴重打擊,衝擊各國房地產市場,但中國樓市近月卻無視經濟衰退及失業率上升,氣氛再度熾熱起來,多個地方政府甚至要出手降溫。《華爾街日報》形容,中國樓市處於「史詩級泡沫」,泡沫程度甚至已超過本世紀首十年美國樓市的泡沫。

圖片來源:GETTY IMAGES

《華爾街日報》的文章指出,中國一些特大城市的房地產市場,除今年2月實施抗疫封鎖期間曾短暫停頓,之後又開始持續升溫。報道引述經濟學者的擔憂,指出在美國房地產熱的高峰時期,每年約有9,000億美元(約7萬億港元)投資於住宅市場,但截至6月份的12個月內,已有約1.4萬億美元(約10.85萬億港元)投資在中國樓市,上月投資額更創有紀錄以來單月新高。去年中國住宅和發展商庫存總額高達52萬億美元(約403萬億港元),相當於美國住宅市場規模的兩倍,甚至超越整個美國債券市場。

文章提出,中國城鎮居民將一切資產押注在物業上,中國城鎮居民現有財富中近78%屬於住宅物業,但住宅在美國家庭的財富中僅佔35%。而中國政府也借助樓市繁榮促進經濟增長,為中產家庭創造財富。地方政府從賣地中獲得額外收入,去年土地出讓收入和開發商繳納的稅收佔地方政府財政收入的52.9%,創歷史新高。

現時中國一些城市的樓價已經與全球一些最貴地段看齊,2018年中國平均樓價相當於人均收入9.3倍,較三藩市的8.4倍更高。由於樓價太貴,北京、上海、深圳和成都等大城市,租金收益率已不到2%,低於購買中國國債的回報。在信貸推動下,今年首季中國家庭槓桿率達到57.7%的歷史最高水平。樓市繁榮搶走其他行業的資金,這些行業要與置業人士爭奪銀行貸款。

但受疫情衝擊,今年首兩個月中國的住宅銷售按年大跌36%,許多資金緊張的發展商被推到懸崖邊,截至6月5日已有200多家小型開發商申請破產。西南財經大學中國家庭金融調查(CHFS)研究顯示,疫情下中國出現了政府擔心的市況,已擁有物業的人置業需求上升,但未擁有物業的人需求卻下降減少,中國城鎮住房空置率為21%左右,相當於有6500萬套城鎮住房處於空置狀態。

文章分析,中國樓價在經濟下行時仍持續上升,原因是置業人士相信政府不願意樓市下跌,如果樓價真的大幅下跌,將摧毀大多數中國人的主要財富來源,可能引發動蕩。有學者分析,中國樓市的投機需求在上升,人們把房地產視為比股市或海外資產更安全的資產,受疫情影響他們實際上減少消費、增加儲蓄,因此有更多可供投資的資金,但將催生一個更大的樓市問題。

 

來源:華爾街日報
相關文章: