澳洲單位樓花供過於求 估價不足致一成交易告吹

近幾年澳洲大量發展商推出公寓單位項目，市場出現供過於求。根據研究公司的最新數據，過去3個月，單位樓花估值下跌，銀行拒絕批出按揭，有一成的單位樓花交易最終無法成交，買家合共損失數以千萬澳元計訂金。

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Digital Finance Analytics的研究顯示，在今年第二季3.5萬宗單位樓花交易，有3,041宗因物業估值偏低無法順利成交，估計訂金損失達8,760萬澳元(約4.7億港元)，並未包括買家退出交易時，發展商徵收的其他費用。單單在悉尼的內西及東區，就有大約551間單位樓花未能順利成交，墨爾本的內城區亦有457間。

機構負責人Martin North表示，過去一年樓花價值平均下跌10至15%，跌幅比前一年仍要高。考慮到公寓單位供應過剩，樓價可能會進一步下跌。

CoreLogic的數據顯示，截至5月份的3個月內，在發展商交樓後，單位出現貶值的比例大幅上升。在悉尼3,389個單位樓花，有52%交樓時的價格低於成交價。自買家簽約後，26%的悉尼單位價值跌逾一成，這個情形與2017年相約，當時銀行監管機構仍未收緊針對地產投資的貸款規定。

在墨爾本4,173個單位樓花，亦有51%在交樓時貶值。在簽約後，有20.9%的單位貶值逾一成。在布里斯本，則有41.7%的樓花在交樓時貶值，珀斯為49.4%，坎培拉為25.4%，阿德萊德為20.7%。

CoreLogic研究分析師Eliza Owen認為，這些趨勢的主因不是新冠肺炎肆虐所造成，但疫情大流行令情況惡化。過去兩年，悉尼及墨爾本的單位樓花估值普遍較低，是由於單位落成量上升及銀行收緊貸款措施，導致投資者購買意欲減少。

她又指出，疫情下澳洲政府封關、失業率上升都對樓花市場產生負面影響。而空置率上升打擊租金回報，令市中心公寓單位變得不受歡迎，或導致樓花估值下跌。

諮詢網站Homeloanexperts.com.au的董事總經理Otto Dargan透露，銀行測量師通常比市場保守，如果樓價下跌1%，估價往往會下跌5%。如果買家一早簽約，貸款機構通常不會參考成交價，以銀行估值為準。這代表樓花估值較低的話，貸款機構會減少貸款額，買家便會借不足全額，沒有額外資金的買家可能無法完成交易，並失去訂金。

諮詢公司Rise High Financial Solutions的Marissa Schulze表示，對於那些在過去幾個月失業，或收入減少的買家而言，他們或有更大的風險。如果他不能繼續完成交易，要承擔的風險不僅是失去訂金，假設發展商不能以同樣價格出售物業，他或者會被發展商追收差價損失。

來源：澳洲金融評論
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