疫情改變用家需求 日本老舊物業得以翻新重用

日本不少城市都推出大規模重建計劃以活化市區，但有部分老舊大廈或住宅被排除在外。在新冠肺炎疫情下，不少民眾被迫在家工作，這種模式日漸普及，結果為那些老舊物業衍生一條出路。有發展商開始翻新這些物業，並活化成符合目前市場需要的物業。

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位於東京都目黑區，距離鐵路站學藝大學車站只有10分鐘步程的住宅大廈，驟眼看去是新樓，但其實物業樓齡逾50年。發展商三井不動產將其翻新，並新設智能速遞櫃、電子鎖、閉路電視等。

翻新前 (網上圖片)

翻新後 (網上圖片)

三井不動產的資產活用部首席顧問宮田敏雄表示，由於在家工作日漸普及，公司要探索新的居住方式。智能速遞櫃及閉路電視可令住客保持社交距離，在現時疫情下可作為宣傳重點。

而在地鐵淺草綫馬込站10分鐘路程，亦有一幢樓齡逾50年的住宅大廈被三井不動產翻新。原先一梯四伙改為一梯三伙，每個單位的面積亦可增加。宮田敏雄透露，由於民眾對住宅工作空間的需求增加，擴大住宅面積可符合住客需求，翻新前這幢大廈的出租空置率高達7成，而且租金亦很低，但翻新後出租空置率不足5%。

另外，發展商三菱地所亦有從事重建及轉租屬於危樓的中小型建築物，三菱地所住宅投資資產開發部經理高木武史透露，現時已處理30多間物業，寫字樓及住宅的使用率大約有100%。隨著遙距工作普及，不少公司重新考慮是否租用大型寫字樓，並且對小型寫字樓的興趣增加，這可預視未來需求。

不過根據XYMAX不動產綜合研究所的數據，以寫字樓面積計算，在今年底東京23區有47%劃分為中小型寫字樓，以幢數計更佔92%。當地寫字樓的平均樓齡為31.6年，中小型寫字樓更老，為32.3年。《日經》預計，隨著市中心有大模範重建，新寫字樓供應會不斷增加，而中小型寫字樓的空置率亦會增加。

三井不動產的宮田敏雄認為，當市中心的大規模重建計劃進行得如火如荼，當地一些危樓亦會拆卸重建，但市中心以外的危樓則可能被遺棄。《日經》分析指，由於新冠肺炎令經濟陷入低迷，如果政府不採取措施應對，無法翻新的空置危樓會越來越多。未來樓市振興的關鍵，是市場如何回應社交距離及通風等新物業需求，以實現安全、可靠、舒適的生活。

來源：日經新聞
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