在家工作或變成新常態 疫情後星洲寫字樓需求料劇減

新加坡政府延長封城令至6月1日，並要求更多工作場所關閉，讓民眾盡可能在家工作。有分析師認為，疫情令全求各地的工作模式出現極大變化，寫字樓需求大減，企業勢必思考如何充分利用空間，甚至可能縮細辦公室規模。

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高緯環球東南亞區研究部主管李敏雯指出，在封城令期間，企業不斷發揮創意，探索在無需面對面接觸的情況下如常運作。很多企業高層發現，員工生產力並不會因為沒有回到寫字樓而受影響。對於企業而言，新加坡是個昂貴的營商地點，租金佔成本的一大部分，這些企業相信會根據行業所需，重新思考對寫字樓的要求。如果遙距工作被廣泛採納，寫字樓需求未來可能會減弱。

萊坊寫字樓房產部執行董事兼主管楊光偉認為，疫情結束後在家工作可能變成企業採取的永久策略。寫字樓固定成本高，企業制定未來策略時，可能檢討是否有必要讓所有員工每周需要到寫字樓工作。工作模式將改變，寫字樓比較像是工作社交，及促進團隊合作的地方。

他透露，相比2018年，去年核心商業區的寫字樓淨新需求(net new demand)下跌44%，近來不少公司延後搬遷或重新檢討寫字樓情況。由於疫情未見明朗，加上面對前所未有的經濟危機，他預計今年寫字樓租金將跌5至10%，空置率亦增加5%。

《聯合早報》分析，遙距工作能否廣泛採納，很大程度取決於網速、5G發展及其他通訊科技穩定。在封城令期間，除了僱員在家工作，學校亦全面實施網上學習，無疑是當地資訊科技基建的最大考驗。對此，國家發展部長兼財政部第二部長黃循財在早前大派定心丸，指新加坡投資多年於興建重要的資訊科技設施，足以應對龐大使用量。

如果企業成功實施大規模遙距工作，寫字樓的地段分佈可能劇變。新加坡國立大學城市與房地產研究院主任程天富表示，可以在網上展開、無需面對面進行商業活動，可能分散到成本較低，而且供應更具彈性的商業地區。但一些傾向面對面互動的活動，例如法律諮詢、金融及銀行服務業，還是習慣在核心商業區紮根，但可能把非必要的支援業務搬入工業園，以節省營運成本和減低集中的風險。

程天富指出，企業要重組工作流程及改變員工思維，才能推動遙距工作及其他借助科技進行的工作模式。核心商業區不太可能出現租戶大規模遷出的情況，除非有越來越多企業採納新工作模式，新寫字樓需求應該不會受到太大影響。而科技的應用可能改變未來寫字樓的設計概念。

傳統寫字樓面臨危機，新興的共享工作空間同樣受威脅，高力國際(新加坡)研究部主管宋明蔚預測，疫情可能令較小型的共享工作空間結業，大型則可能押後擴展計劃。JustCo在新加坡擁有60萬平方呎共享工作空間，JustCo新加坡兼印尼總經理謝國明透露，疫情的確改變人類的工作方式，很多企業意識到擁有更靈活工作空間的好處，以及在經營上擁有更大的自由度，以便應對不同情況。但居家隔離工作終究不是最理想的工作方式，因為人類始終需要社交，以及在社群生活的體驗。

對於房地產投資信託基金(REIT)，卓星企業融資(SAC)分析師蔡棟樑認為，遙距工作對房託基金的短期影響應該不大，因為租約一般已鎖定好幾年，但以長期看，疫情令企業更快接受遙距工作，他們或更願意員工嘗試遙距工作，寫字樓需求可能會稍微下跌，但不會急速下滑，畢竟人類仍需要交流。房託基金面臨的最大挑戰是全球經濟萎縮，租下甲級寫字樓的企業將首當其衝，他們可能削減規模或無法償還租金，以致影響房託基金的表現。

來源：聯合早報
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