日本樓市近年出現兩極化現象，東京等大城市樓價不斷上升，東京23區的新公寓單位去年8月的售價升至7,287萬日圓(約511萬港元)，是經濟泡爆破後最高位；相反，部分地區的物業卻無人問津，空置率愈來愈高，地方政府推出送屋政策亦於是無補。

日本經濟逐步復蘇，東京申辦明年奧運成功後，樓市逐步回暖，加上央行長期實施超寬鬆貨幣政策，令大城市樓價升幅加快。根據日本不動產經濟研究所的數據，2017年東京23區的公寓單位平均樓價為7,089萬日圓(約497萬港元)，按年升6.9%。但到去年6月，樓價已升到7,828萬日圓(約549萬港元)。

在大都市樓價持續上升的同時，很多偏遠地區、小城鎮甚至是東京部分偏僻地區，由於人口減少，樓價開始下跌，空置物業不斷增加。根據日本總務省的統計，2013年日本全國的空置物業為820萬間。野村綜合研究所在去年8月發表的研究估計，全國空置物業已經上升到1,000萬間，佔全國約6,000萬間物業的六分一。報告又指出，按目前出生率及人口流動推算，到2033年日本空置物業將升至1,995萬間，空置率將高達27.3%。

有地方政府為增加人口，減少空置物業，推出鼓勵措施吸引年輕人口移居，例如距離東京市區約80公里的都奧多摩町，去年向到當地定居及工作的人贈送房屋，但至今成效不彰。

有分析指出，有多種因素令東京樓價持續向上。日本央行長期實施超寬鬆貨幣政策，市場資金充足，很多資金流入樓市。加上近年日元匯率低水，外國投資者大舉入市。東京又成功申辦2020年奧運會，投資者看好奧運前的樓市前景。日本中產喜歡居住新樓，亦帶動新建公寓單位的需求。

雖然東京樓價格不斷上升，但日本整個國家的出生率下降，及人口持續流向東京、大阪、名古屋等大都市，很多城鎮及中小城市人口減少，當地樓市供過於求，一些交通不太便利，配套不齊全的地區的樓價不斷下跌，並且無人問津，連放租都成問題，只能空置。

有地產界人士認為，大城市及經濟發達的地方擁有資金、教育、科學技術、人才等眾多優勢，雖然生活成本高，但依然吸引很多年輕人流入，他們將支撐著大城市的樓市。另一方面，中小城市人口出生率下降，人口持續流失會令城鎮物業空置問題愈來愈嚴重。

日本租賃公司ORIX總經理井上亮認為，明年奧運結束後，樓市的一大利好因素消失，加上日圓匯率反覆向上，如升至1美元兌100日圓水平，不少外國投資者會選擇放售物業，因此估計樓價在未來一到三年內出現調整。

 

來源：經濟參考報

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