中國城市住屋需求現結構性分化 年輕人支撐未來樓市需求
瑞銀報告指出,隨著中國愈漸城市化,中國城市的住屋需求將會出現結構性分化。一方面三大傳統都會區包括京津冀、長三角及粵港澳,和四大新興都會區例如長江中游、成渝、中原及關中平原都保持較大的發展潛力,但另一方面中國樓市需求總量已經見頂。
由去年開始,一二線城市推出人才引進政策,瑞銀認為未來那些人口主要居住在主要核心一二線城市,令到城鄉的樓市剛性需求差距擴大。中國目前正處於城市化發展第二階段,這個階段旳特徵是人口加快向大城市聚集,考慮到常住人口500萬以上1000萬以下的城市開始控制人口,二線城市便可吸收被拒絕遷入以上的城市的人而受惠。
三大傳統都會區發展成熟,當地高等教育蓬勃,而且生活便利,預計外地人在當地大學畢業就會長期居留,支撐當地未來樓市需求。而四大新興都會區的經濟增長高,並可保持一段時間,但規模仍不及傳統都會區,不過瑞銀仍看好那些新興都會區核心城市的樓市。
瑞銀預計,2017至2030年中國城市每年的住宅需求平均為14.1億平方米,而去年私樓實際銷售總面積已達到14.5億平方米,相信未來幾年銷售總面積下跌的機會很大。而到2030年,25至44歲的適齡買樓人口將會由4.4億跌至3.9億,但35至44歲這群潛在換樓人口將會由2億升至2.4億,不過這代表25至34歲的首次置業人口將會從2.4億大幅降至1.5億。
中國未來十年的經濟增長與日本在上世紀70至90年代相似,經濟增長令居民財富水平持續上升,換樓需求將持續增加。不過隨著城市家庭的平均居住面積及住屋擁有率不斷提升,剛性需求最迫切的時段可能已經過去。
來源:新浪財經
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