大城市樓價逐一見頂 經濟學人料牛市快玩完

最新一期《經濟學人》刊登以「房價調整(Housing Correction)」為題的文章，探討全球的熱門物業投資城市的樓價逐一見頂的現象，並估計大牛市即將完結。

圖︰THINKSTOCK

文章指出，《經濟學人》的樓價指數涵蓋全球22個城市。在過去五年，這些城市的樓價平均升了34%，當中7個更升了五成以上。而今次升浪始於金融海嘯樓市大跌後的反彈。其中14個城市，樓價已由谷底回升45%，升穿海嘯前的高位。但長遠來看樓價上升速度，快過租金或按揭貸款收入，樓價將難以維持。

作者指過去3年，澳洲、加拿大和紐西蘭的全國樓價升幅，比居市的收入升幅高出兩成，比租金升幅高出三成，大城市的樓價與收入升幅差距更大。當中溫哥華的樓價被高估65%。阿姆斯特丹、哥本哈根和悉尼的樓價也被高估50%，倫敦是59％。只有四個城市的樓價低於指標，分別是東京、米蘭、紐約和新加坡。

樓價指數顯示，22個城市的平均樓價已升幅放緩，從一年前的6.2％降至現時的4.7％。其中6個城市，樓價更已由高位轉跌。估計全球樓價可能已來到轉角位。

文章分析，樓市升浪由需求、供應和資金成本推動。但根據經濟學人智庫的統計，全球大城市的人口增長即將放緩，部分甚至可能面臨萎縮。其中一個原因是生活成本太貴，加上這些城市開始限制外國資金流入。例如，溫哥華對外國物業買家設入更多限制，澳洲增加非居民交易成本，紐西蘭禁止外國人購買現樓。另外，中國政府嚴格監控資金流出，也令內地投資者減少活動。

另外，發展商因為樓價上升而囤積居奇，製造供應不足扯高樓價，令過去十年有10個城市出現房屋短缺，但很多政府已針對這些行為，推出限制措施。數據顯示，不少發展商趁樓價高企增加供應，以倫敦為例去年增加4萬伙單位，是幾十年來最多。而過去3年，悉尼新動工的單位也增加近五分一。

最後是自金融海嘯以來，各國推出貨幣寬鬆政策，低息環境推高樓價，但隨著各地央行收水，樓按貸款成本上升，投資者將把資金轉到固定收益的資產。受脫歐陰霾籠罩的英國，可能首當其衝，有地產代理表示，當地發展商已經劈價一成促銷。隨著需求減弱，供應增加和按揭息率上升，全球樓市的大牛市可能即將結束。

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