6個指標分析悉尼樓價升勢是否放緩

2017年09月21日 13:25

過去一年澳洲悉尼的樓市樓市升勢有放慢跡象，《澳洲金融評論報》報道，如果要衡量樓市的冷卻速度，可以根據以下6個指標來分析悉尼樓價。

拍賣成交率是衡量買賣雙方意願的重要指標。據費Domain網站報道，自本財政年度以來，悉尼的房屋平均拍賣成交率約62%，與去年同期的72.9%相比，下跌幅度較大。

房屋或單位在拍賣會上成交價格和賣家拍賣底價的差距，是一個需求指標。正差距越小，通常意味著房屋需求越小。但當代理叫價似乎遠遠低於底價時，可能在底價和成交價間產生巨大差價。

另外，亦要看差價是出自拍賣時還是拍賣前。拍賣前的成交差價意義不大，因為在拍賣前售出的房屋，代理一般都會大幅壓價，但目前很多房屋和單位都是在拍賣前就售出的。

房屋清單是代理商的命根，當清單數量下降，意味放盤數量減少，代理收入也會受影響。同時，如果清單增加，放盤數量也增加。根據SQM Research的數據顯示，8月份悉尼房屋清單上升了5%，全年房產銷售總額為2.7萬多戶，比去年同期高出約12.4%。

投資者入市是悉尼樓市火熱的主因，目前投資者佔當地住宅貸款36.53％，低於今年年初的40.29%。與去年同期的37.8%相比，比例也有所下降。但首次置業者因為政府減稅、免稅和撥款等福利，有更多機會去購買房產，因此首次置業人數上升也與樓價下跌有關，買樓經驗較少的人通常更易在樓市升勢尾聲投入市場。

一些開發商想進入樓市，為海外沒有資金的買家提供賣方融資，也會影響樓價升幅。但有分析表明這會造成銀行利率上升及還款受阻。儘管澳洲四大銀行已上調利率，但有些人為減少業主放盤意欲，避免樓價受影響，會指利率仍會下調，且低息環境仍會持續。

ABS關於新南威爾士就業的最新數據顯示，隨著新州人口增加，就業崗位也相應增多。今年8月，新州就業人口數量為387.4萬，與去年7月的386.1萬、8月的380萬相比有所增加。經濟學家認為，就業激增主要是由於基礎設施逐漸興盛，而悉尼的貢獻最大。