買英國樓收租今年是合適時機？先考慮當地樓市5個最新現象

2023年02月16日 18:20

受到加息及通脹影響，英國樓市近期開始放緩，不少有意購入英國物業的投資者，都會猶豫今年是否合適的入市時機。英國傳媒最新就列出了今年當地樓市的5個最新現象，作為投資者的參考。

圖：Thinkstock

過去幾年，英國租金一直上升，根據英國國家統計局的數據，去年12月全英租金上升4.2%，是有紀錄以來最大升幅。租金上升主因是租客需求量龐大，市場上沒有足夠租盤供應，供求失衡下租客被逼支付更高租金，確保能租用合適的住宅。

英國傳媒報道，自1996年到2022年，租屋的家庭數量由不足200萬戶，激增至460萬戶，但在需求急增的同時，英國住屋市場卻出現嚴重短缺，新屋供應不足，令到租盤供應跟不上需求，特別是過去一年，租務市場的供求差距進一步擴大，導致租金持續上升。

根據英國皇家特許測量師學會的數據，英國每個地區的出租需求與供應都出現嚴重失衡，Capital Economics 預計今年租金將繼續加快上升，在年中時估計會上升5.3%。在租金回報上升吸引下，很多投資者加入市場。

有代理表示今年1月，投資者成交量是去年12月份的2倍，創下新紀錄。「目前租金正在上升，續租租金普遍增加15%到25%，租務市場仍然火熱。近期出租的住宅，有意承租的人甚至要排隊，有租客願意預繳12個月租金，並且比業主開價高出10%。在當初購入時，這間屋的回報率是5%，但現時已經升到7%」。

但有地產界人士指出，雖然英國租金普遍上升，但投資前要先研究地區的供求關係和租客類型，確保購入的房屋的投資價值。一般來說，位於公司集中地區或者名校區的大城市租盤，租金回報較高，而交通及購物方便的地段，租金通常亦更高。

加息周期下，樓價增長放緩，但買家更有議價能力，可以談判到更好的價格，特別是現金買家，目前的優勢非常明顯。

首先，在加息壓力下，一些業主可能因為難以支付按揭利息，急要盡快出售物業，一些新屋發展商為了資金回籠，也會為買家提供一定優惠，令買家有更大議價能力。

另外，由於現金成交的程序較簡單，業主更喜歡與現金買家交易，並可能接受較低的出價。Property Investments UK的Rob Jones指出，現金買家正在推動市場，因為他們不受借貸成本上升影響。目前，以現金交易的投資者比例大幅增加，由2021年加息前的40%飆升至今天的70%。

代理Hamptons的Isaac Odegbami也表示，現金充裕的買家利用了加息導致的市場不確定性，獲得更大的買樓折扣。今年1月，現金買家的平均折扣為6.5%，高於去年12月份的5.9%，也遠高於所有買家平均4.5%的折扣。

因為近期樓市轉弱，部分業主會考慮減磅，出售投資物業，這些租盤的設備已符合出租法例的要求，並且有租客入住，如果投資者購入這類房產，則可以節省裝修、找租客的成本，可以買入後即時獲得租金回報。

英國政府規定，新出租物業要在2026年之前，達到能源效益等級(EPC)C級，現時有租約的住宅則須在2028年前達到相同要求。

新政策令英國人越來越關心房屋的EPC等級，能源開支越低的住宅對租客越有吸引力。Finbri的調查發現，47.55%的業主認為EPC評級在購買投資物業時「非常或極其重要」。同時，48.05%的業主打算在未來12個月內，通過裝修改造來改善投資物業的EPC等級。

研究還發現，31.57%的租客認為EPC評級在選擇出租物業時「重要」，28.57%認為非常重要(18.28%) 或極其重要(10.29%)。

如果投資者購入EPC等級較高的物業，將會吸引到更多租客，而且英國政府曾承諾，會撥款協助改善能源效率最低的房屋，符合資格的業主可以申請升級補助。升級EPC的花費雖然較高，但長線來看還是值得的。

英國政府去年6月，宣布推出新的租務法例改革，要求所有出租住宅要符合「體面住屋標準」，業主必須將出租物業保持在「可適合居住的狀態，還要符合EPC等級要求，允許租客飼養寵物，取消第21條無故收回單位等。

但同時，新法例為保障業主利益，亦計劃給予更有力的驅逐理由，限制租客的無理行為，並縮短收回流氓租客單位所需的通知期。

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