美監管機構擬放寬物業估價 允電腦計算毋需測量師到場

在美國購買住宅並承造按揭，一般都會聘請測量師進行物業估價。不過《華爾街日報》報道，美國監管機構正尋求推出新措施，容許大部分物業在毋需持牌測量師的情況下，只需利用無人機及電腦計算出物業估值，便可以進行買賣。

圖：GETTY IMAGES

放寬措施由美國政府轄下的監管機構貨幣監理官辦公室(Office of the Comptroller of the Currency)、聯邦存款保險公司(Federal Deposit Insurance Corp)及聯儲局在去年11月提出，建議將毋需進行物業估價的樓價上限，由25萬美元(約196萬港元)上升至40萬美元(約313萬港元)。前兩個監管機構較早時已經通過建議，如果聯儲局亦通過的話，新措施即可生效。

早在1994年，美國政府制定，價值25萬美元的物業可豁免進行物業估價。根據美國普查局的數字，全美國超過三分二的物業價值低於40萬美元。監管機構表示，放寬要求的直接影響有限，因為有關物業價值內的大多數按揭，都是由房利美(Fannie Mae)及房地美(Freddie Mac)負責，或由其他聯邦機構擔保。

金融機構及一些監管機構普遍支持放寬政策，認為既可讓貸款機構及買家節省測量師的費用，亦可加快整個交易進度。不過有測量師反對，認為新建議會令約11萬億美元(約86萬億港元)的住宅按揭市場帶來新的風險，電腦計算及其他技術無法複製測量師的專業判斷、人類感知及經驗。

樓市數據分析公司HouseCanary較早時已使用電腦，利用圖片及無人機拍攝的影像評估物業狀況，公司行政總裁Jeremy Sicklick更毫不諱言，指電腦軟件正「入侵」樓市，機器的準繩度開始比人類更好，使用電腦的成本亦較便宜。HouseCanary為客戶提供由電腦計算的物業估價報告只需59美元(約460港元)，遠低於測量師實地考察的費用。一般要聘請測量師估價的話，費用由375至900美元(約2,930至7,000港元)不等。

貿易組織評估基金會(The Appraisal Foundation)主席David Bunton則認為，放寬措施會令1980年代開始實施的貸款法淪為「無牙老虎」，這可能會令很多金融機構，大幅減少對按揭貸款風險管理的關注。穆迪投資者服務公司(Moody’s Investors Service)警告，毋需測量師估價，將增加投資者風險。地產代理的建議價格、或者由電腦計算的物業估值，都會削弱新住宅按揭的信用評級。

來源：華爾街日報
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