由零入手買英國樓 流程手續大拆解(下)

「由零入手買英國樓 流程手續大拆解(上)」跟大家講了在英國置業時，選擇大廈及別墅的分別、如何選擇律師、承造按揭的銀行、睇樓要訣。本篇文章將會從另外幾個角度，跟你分析買英國樓要注意事項，包括驗樓程序、收樓及聘用代管公司、裝修、保險、報稅等問題。

(網上圖片)

5. 買房屋的驗樓情序 ( house survey ）

大部份英國房屋樓齡都比較舊，70-80年興建的都比比皆是，所以找測量師驗樓是必要步驟。一般驗樓報告都有三個不同的等級，分別為condition report、home buyer survey及building survey.

三種驗樓報告均可以提供物業的表面情況，有關物業的結構問題，及需要特別注意和改善的地方。

Condition report ( Level 1 )是一般適合比較新的房屋外表的驗樓計劃

Home buyer survey ( Level 2 ) 是比較普遍用於樓齡較大的房屋，報告中會加入屋頂檢查，亦會提議有甚麼特別維修及需要和業主議價的地方。

Building survey ( Level 3 ) 是比以上兩項加入更加詳細的項目檢查，有關維修方法及價錢。此檢查適用於比較舊或殘破及需要做大型維修的物業。

這些驗樓報告的用詞及情況的描述會用上專業用詞，一般買家如果較難理解，可以再咨詢驗樓公司或代理，以確定什麼情況需要和賣家相討議價。

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6. 收樓，聘用代管公司及裝修

收樓是一個重要環節，代租管公司會拍下單位收樓後的室內情況。亦會作出適合的裝修建議及報價，之後亦會代客人跟進適合出租屋的簡單裝修。

6.1)物業代租代管

英國的物業租務模式和文化，例如租期、租約條款、租戶按金安排等，跟香港不同，讓不少香港困惑。當單位有維修工程時，業主亦要花上時間和精神與英國的代租管公司處理。而管理物業出現的一些洗費，業主也未必完全掌握。

怎樣可以在有理想投資回報下，又可以輕鬆管理海外物業？委托對當地租務市場熟悉的顧問及代租管公司，就可以解決以上問難。代理會與英國的代租代管公司接洽，處理單位內的一切大小事務，包括為客戶洽談及解釋租約細節、核對每月月結單、跟進租金滙款等。當單位需要維修時，會提供專業意見給予客戶參考，亦會提供部分維修工程之報價作比較分析，增加透明度，曾為客戶的單項維修費節省數佰至數仟港元不等。由於維修需時，代理亦會跟進工程進度。

圖︰THINKSTOCK

7. 保險問題

買家如果是購買別墅 ( House ) 是用於放租，而收樓後又需要處理少量裝修，一般需要購買一份兩個月裝修期 ( unoccupied insurance ) 加10個月租客入住期的保險。兩個月裝修期保險，可方便進行物業修飾或翻新工程，租賃公司亦可趁這段時間找新租客。而業主保險（landlord insurance )則包括水火險及第三者責任保。

業主投保時可能會忽略了一些事項，例如英國的別墅 (House) ， 屋頂大部份都是斜頂，很多人都會忽略加建的部份如車房、花園的遊戲室或用餐區等的屋頂可能是平頂，如在投保時沒有申報，一旦發生意外要索賠時，保險公司有可能因未此拒絕賠款。所以要觀察及確定當中有沒有加建平頂，如平頂的部份佔全屋頂不多於20%，通常保險公司都不會另加保費。亦可要求在調查報告 (Survey Report) 中列明平屋頂所佔的百分比，以便申報。

另外，如買家是通過銀行樓宇抵押借貸還款的話，銀行一般都會要求在保單上列明銀行名稱，以保障銀行及買家利益。雖然購買物業保險的金額一般是參考物業的重建費，但若銀行借貸的總額比重建費高，便應用較高金額作為保險金。

圖︰THINKSTOCK

8. 稅務登記及報稅

海外買家投資英國物業放租，是需要作稅務登記( NRL no application ) 及取得稅務編號 （ tax reference )，亦需要繳付收入稅（income tax ）。合資格買家每年可以享有免稅額，不超過此限額是不需要交稅。每年稅務年度由4月6日至明年的4月5日，海外買家需要在每年10月31日前完成報稅，報稅需要填寫表格，但如果不是複雜的申報，不需要特意找會計師處理。

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