英政府推出肺炎疫情租務指南 一次解答業主各種疑問
英國政府在新冠肺炎疫情下,推出不少針對業主及租客的臨時措施,例如禁止要求欠租趕走遷出,但很多業主,特別是海外業主都不了解新規定的內容。有見及此,英國政府近日推出《新冠肺炎疫情:業主與租客指南》(Coronavirus Guidance for Landlords and Tenants),解答業主的疑問,有網站綜合部分業主常見的問題。
1. 疫情期間業主應該停止收租嗎?
業主毋需主動停止收租,大多數租客在疫情期間有能力並且繼續交租。在疫情影響下,每個租客的經濟狀況不同,業主最重要保持靈活,與租客坦誠對話,達成合理的解決方案。
2. 樓宇按揭會受到影響嗎?「共享業權房屋」(Shared Ownership)的業主情況會有所不同嗎?
疫情期間,金融機構同意提供延期還款最長三個月,當中包括買樓收租型按揭(buy-to-let mortgages)。不過要注意的是,延期還款需要業主親自向金融機構提出申請,機構會視乎業主情況審批。即使延期成功,所欠金額依然存在,並繼續產生利息。如果租客無法支付全額租金,業主亦應該與金融機構討論。更多相關資訊可以向The Money Advice Service和UK Finance查詢。
3. 英國政府曾頒布保護租客措施,業主由3月27日起的90日內都無法驅逐租客。3個月期限將至,業主可以開始恢復驅逐租客程序嗎?
三個月禁止驅逐期屆滿後,即使租客無法搬走,業主也不得在沒有法庭命令下強迫租客遷出,所以業主要驅逐租客的話,需向法院入稟。不過英國政府強烈建議業主沒有充分理由下,不要在這個艱難時刻啟動或恢復驅逐程序。
4. 如果業主想減免租客租金,需要退還對方一部分按金嗎?
如果業主想減免租客租金,無論是暫時性或是永久性,都毋需減少租客按金。根據《租務費法案》(Tenant Fees Act 2019)的規定,按金上限與初始租金水平掛鉤,租客可用按金支付最後一個月租金。
而每年租金總額低於5萬鎊(約48萬港元)的物業,業主收取的租屋按金不能超過五周租金,每年租金總額在5萬鎊或以上,則不得超過六周租金。
5. 業主可以在疫情期間裝修空置物業嗎?
在勞動力充足和資源允許下,業主當然可以裝修空置物業。從事這類工作時,業主應該遵守英國政府推出的疫情時期工作場所社交距離指南,詳情按此。
6. 業主可以在物業的室外地方或公共空間安排裝修嗎?
與上一問題相似,在勞動力充足和資源允許的情況下,業主可以在遵守工作場所社交距離指南的情況下,裝修室外地方或公共空間。不過有一點要注意,如果有租客出現疑似新冠肺炎症狀,又或者有租客正在自我隔離,業主和相關工作人員盡量避免施工。
7. 物業的定期維修應該繼續嗎?
在充足勞動力及資源的情況下,業主或地產代理可為大部分居作安排定期維修,例如更換廚房零件。不過在維修時,人與人之間盡量保持兩米距離,並遵守政府關於在家中安全工作指南的要求。如果有租客出現疑似症狀或正在自我隔離,業主及相關工作人員應與租客商討,盡可能押後維修日期。
8. 業主是否有義務定期進行煤氣及電氣安全檢查嗎?如果由於業主或租客自我隔離而令業主無法入屋檢查,業主會否被起訴?
住宅安全固然重要,業主需要盡一切努力遵守現有的氣體安全規定。新電力安全法將於7月1日生效。根據新規定,業主每年須對電氣裝置及管道進行氣體安全檢查,至少每5年對住宅電力裝置進行檢測。在租約開始時,業主亦必須向租客提供相關的安全證明。安全證明可以透過郵寄或電子方式給予租客。
疫情期間,房東應考慮電氣系統或設備的老化程度、類型、維修歷史以及租客的身體情況等因素權衡風險。在隔離期結束之前,業主不應向正在自我隔離的家庭進行氣體安全檢查,除非住宅有直接安全風險,業主不得不修補。如果疫情隔離措施不允許業主進行檢查,只要業主能證明他們已採取合理措施來遵守有關規定,他們就沒有違反法律,不會被起訴。
9. 疫情期間如何安排租客參觀或搬家?
如果業主或租客及其家人有出現疑似新冠肺炎症狀,又或者正在自我隔離,應該推遲現場參觀。所有現場參觀活動須提前預約,並且只限同一戶家人的成員參與。
可行情況下,租客和業主可以選擇網上參觀,將公共健康風險減至最低。
10. 業主將物業分間單位出租(HMO),其中一名租客感染新冠肺炎,業主有沒有義務讓其他租客搬走,或者為他們尋找其他住所嗎?
疫情期間,業主沒有權要求租客馬上搬走,亦沒有義務為租客提供替代住宿。不過業主可以封閉物業裡無法保持社交距離的公共空間。與此同時,業主可以為租客提供有關隔離或衛生相關的政府指南。
11. 閒置物業如何處理?
業主有兩種選擇,第一種是租予那些急需搬家的人。但要注意,業主在安排搬家的過程中,需要將感染病毒的風險降至最低。第二是可以聯繫當地政府,或私人租務公司,他們會在業主允許下,把閒置住宅租予無家可歸的家庭,業主亦能因此取得一定的收入。
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來源:英倫房產圈
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