共享業權計劃助英年輕家庭上車 背後隱藏問題一大籮

英國政府在2015年推出「共享業權房屋」計劃(Shared Ownership)，容許合資格首置客不用一次過購買全部業權，以減輕首期負擔，作為措施協助上車計劃。但當地傳媒分析，不少申請人可能只看到低上車門檻的一面，卻忽視捱貴息及缺乏二手承接等問題。

圖：GETTY IMAGES

「共享業權房屋」計劃下，合資格首置客可以承造按揭，先購買最低兩成半業權，其餘七成半業權由英國政府設立的住屋協會(House Association)持有，買家需按業權比例向協會繳交租金。買家日後可以分階段增持業權比例，每次最少購買一成業權。

「共享業權房屋」的申請資格為，在倫敦生活家庭年收入不多於9萬鎊(約82.5萬港元)，倫敦以外則入不多於8萬鎊(約73萬港元)。申請家庭必須為首次置業或沒有持有物業，有良好信貸紀錄及定期供款能力。計劃下，受資助人士必需購入租賃業權物業，不能購入永久業權物業。

以一間價值23萬鎊(約211萬港元)的單位為例，買家購買兩成半業權，價格為5.75萬鎊(約52.7萬港元)。假設首期為半成，買家只需支付2,875鎊(約2.6萬港元)，低入場門檻吸引不少年輕家庭。目前英國有超過20萬家庭居住在共享業權房屋，單在2018年全年，就錄得13,400宗共享業權房屋成交。

第一太平戴維斯預計，如果政府的Help to Buy資助計劃在2023年結束，共享業權房屋計劃將成為年輕人置業的主要途徑，共享業權房屋日後的需求或增加至每年1.5萬戶。

較難承造按揭

不過這個計劃亦有風險，很多金融機構不願意為共享業權房屋提供按揭貸款，因為購買共享業權房屋的買家還款能力可能較差，而物業業權不完整，無論是轉售抑或出租都受到很大限制。即便有機構願意提供貸款，利息亦會較高。根據Moneyfacts網站的研究，同樣支付半成首期，共享業權房屋的利率為3.32厘，其他則為3.25厘。

回購業權成本高

買家日後要準備不少資金回購業權，以上述23萬鎊物業為例，業主每次需要2.3萬鎊(約21.1萬港元)資金。根據一項調查，倫敦的共享業權房屋業主，家庭年收入大約5萬鎊(約45.9萬港元)，倫敦以外則為2.4萬至3.4萬鎊(約22萬至31萬港元)，要儲蓄2.3萬鎊需要至少幾年時間，何況23萬鎊的物業已幾乎在倫敦絕跡。業主回購業權時，也要支付估價費、律師費，甚至有機會要支付印花稅，這些開支都不少。

難以租及出售

部分透過「共享業權房屋」置業的業主，希望出租部分房間減輕供款負擔，但只有少數住屋協會允許。由於物業必需是租賃業權，一定年期後業權便會歸住屋協會所有。

如果住戶決定出售共享業權房屋，只會以部分業權形式出售，手續繁複，而且審批時間長，一般需要提前至少8周作準備，並要通知大量政府部門及繳交手續費。住戶並非持有完整業權，限制甚多，住屋協會有權選擇新買家。即使住戶已擁有百分百業權，住屋協會亦享有優先回購權。

地產代理Marc von Grundherr透露，出售共享業權房屋的過程通常較緩慢，因為住屋協會要負責管理整個交易過程。曾經有業主想放盤，在放盤的一年間，他收到5名買家報價，但每名買家都因為等待議會批准的時間太長而放棄。

自主空間較小

在居住過程中，除了合約上允許的部分，否則住戶想對改動物業間隔，都要向住屋協會請示。而且住戶雖然只購買部分業權，但他們卻要必須承擔日常保養的全部費用。

來源：每日電訊報
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