一手二手稅制保養差異大 日本樓買家四大須知

日本樓價向好，一手樓近年售價較二手高出不少，特別是市中心的新盤，因此不少買家轉投二手市場。但日本有傳媒提醒，當地一手及二手樓的稅制及「瑕疵保障」有頗大出入，並列舉出四個購買日本二手樓要注意的事項。

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物業稅

日本一手樓的物業稅，業主有3至5年的寬減優惠，可寬減一半稅額，但二手樓則沒有這種稅務優惠。但稅務師市川恭子表示，除著物業的樓齡增加，物業稅稅率亦會降低，因此二手樓要交的稅款未必高過新樓。

消費稅

無論買入一手或二手樓，都免交土地部分的消費稅，只須交住宅部分，新樓消費稅為10%，而二手樓則視乎賣家是地產公司或者個人，向地產公司購買需要交消費稅，賣家是個人則毋需繳交。

按揭扣稅

去年10月日本政府提高消費稅至10%，為減輕民眾影響，政府擴大按揭貸款的個人所得稅或住民稅減免措施。承造按揭的新樓買家，個人所得稅或住民稅可扣減1%未償還按揭金額的優惠措施，獲寬免年期由10年延長至13年，而向地產公司購買二手樓的話，年期則維持最長十年不變，賣家是個人的話則不能扣稅。

瑕疵保障

另外要注意的是「瑕疵保障」，如果在新樓發現「結構主要部分」及「防止漏雨部分」有重大問題，10年內維修開支由賣家承擔。由地產公司買入的二手樓，地產公司的保養期則最少兩年。

如果物業賣家是個人的話，「瑕疵保障」則要視情況而定。專門從事二手樓交易的地產代理Condominium Asset Management代表淵之上弘和表示，一般情況下，上手業主僅對漏水提供三個月保養。

來源：日經新聞
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