美遠郊市鎮樓市強勁復蘇 地產業界指由剛需推動

在美國,大都市的樓市數據有放緩跡象,但11年前引爆金融海嘯的遠郊市鎮住宅市場,現時卻出現新屋動工和成交雙雙復蘇的現象。有地產業人士認為,今次遠郊住宅市場的升勢,與08年金融海嘯前的情況不同,因為今次是由千禧一代用家推動,是可以持續的剛性需求。

網上圖片

美國《華爾街日報》報道,距鳳凰城市中心約56公里的城鎮馬里科帕,在08年金融海嘯後有八成房主陷入負資產的窘局。但去年馬里科帕政府,批准近1,000間新屋動工。相比下,在住屋危機最嚴重的2010年,新屋動工量僅為110間。

報道指,全美住宅物業場放緩,但遠郊地區卻出現出新屋動工和成交上升現象。大城市樓價上升多年,置業人士陸續前往遠郊尋找價格可以承擔的住宅,這種情況出現在達拉斯、拉斯維加斯、亞特蘭大和三藩市灣區等地區,以低油價下交通成本下降,也推置業人士到遠郊地區居住。

根據美國住宅發展商協會(National Association of Home Builders)的統計顯示,遠離主要都市地區的遠郊市鎮,去年獨立屋動工量按年上升近7%,相比 下同期全國整體住宅動工量升幅不足3%。

而按揭貸款機構房利美(Fannie Mae)的按揭數據顯示,美國千禧一代和退休人士購買的住宅有逐漸遠離市中心的趨勢。去年他們置業位置平均距離中央商業區約26公里以上,是2004年以來最遠。房利美首席經濟學家Doug Duncan指出,置業人士要去到距離市中心更遠的地方,才能找到可負擔的物業。

美國各個年齡段的置業人士正在進一步遠離市中心 (網上圖片)

美國過往的樓市上升周期,都是接近大城市和配套完善地區樓價先上升,之後購買力流向低水地區,才會帶動遠郊地區的樓價。在2008年樓市泡沫爆破,樓價重回合理水平後,買家回流近大城市的地區,遠郊住宅的購買力一下子消失,導致很多發展商損失慘重,甚至破產,之後幾年他們已幾乎放棄遠郊地區。

現時,監管機構和銀行已經收緊樓按門檻,確保住宅需求不再被投機者或無力還款的低收入買家推高,取而代之的是千禧一代用家。有地產業人士認為,隨著千禧一代開始組織家庭,他們會想搬到遠郊去購買一間負擔得起的房子,與08年金融海嘯前的情況不同,今次的需求是可以持續的。

近期,亞利桑那州有多間發展商舉行會議,與會的發展商很多都對十年前遠郊地區住宅滯銷的慘況猶有餘悸。但會上,顧問公司Sensorinus的顧問Jim Belfiore指出,發展商不應再害怕到遠郊市鎮建屋。

有發展商及按揭機構認為,與上一次樓市上升周期相比,今次市鎮住宅的需求不再依賴次按,更多買家使用聯邦住屋管理局支持的按揭,只需要3.5%的首期就可以上樓。部分買家更使用零首期按揭計劃。

代表多間住宅發展商和建築商的律師Jordan Rose表示,現在的感覺似回到2006年的樓市大牛市,但相信今次樓市沒有泡沫,因為買家需求是真實的。

主力供應近郊住宅的發展商Meritage Homes Corp亦看中千禧一代買家的市場,發展出價格較低的入門級住宅,公司去年購入的9,000幅地皮中,有85%用作發展入門級住宅。而這些價錢較相宜的物業,銷售速度比貴價住宅快約50%。

來源:華爾街日報
相關文章: