英國二手樓睇樓要點+點計雜費開支

英國樓價受脫歐困擾,二手物業變得有價講,加上英鎊匯水偏低,不少海外投資者都趁機入場執筍盤。但英國二手物業質素不一,買家有很多細節要留意,一不留神隨時搞到一頭煙,以下是準買家購買二手物業時要注意的事項,減少大家盲摸摸中伏的風險。

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1.窗戶

早前尖沙咀有間酒店窗戶飛墮落街,不幸擊斃女途人,證明舊樓驗窗很重要。英國的新樓一般已採用雙層窗,保溫、隔音、防水等功能較好,但二手樓的窗戶質素較參差,睇樓時記得檢查清楚窗戶是否穩固,否則可能要預留資金做窗戶維修。

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2.供䁔系統

英國的冬天會下雪,暖氣幾乎是每個單位必備,當地房屋的暖氣是每個單位獨立運作,最常見的是熱水爐式暖氣,能夠將熱水通過水管送到房間的暖氣片內,再流回熱水爐中重新加熱。但如果物業老舊,或者物業結構令䁔氣流失,會令供䁔效用大打折扣,睇樓時記得要測試供䁔系統及熱水爐是否正常運作,也要問清楚保養狀況。部分樓齡較細的二手樓,會採用電暖爐,準買家也要檢查是否運作正常。

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3.供水系統

檢查單位內的水管、水龍頭、馬桶、洗手盤有沒有漏水,如果浴室在二樓的話更要檢查一下物業的水壓。

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4.電力

英國二手樓另一大問題是電力問題,電線老化會令到單位經常跳掣,業主可能要請電工幫助。準買家可以從建築安全評估報告中,了解物業的電力供應是否正常。

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6.滲水

買二手樓時應留意單位牆壁、地板是否有發霉,如牆身霉斑密集的位置可能有滲水問題,如果只是上手業主的生活習慣導致潮濕,就很易解決。但如果是物業結構導致滲水,就麻煩得多,甚至影響結構安全。有些賣家可能會在放盤前局部翻新滲水位置,希望瞞過買家,所以見到牆身有局部翻新痕跡,要多加注意。

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7.鄰居

有一定樓齡的二手物業,隔音效果會較差,如果鄰居經常開派對,可能會製造大量噪音。雖然可以向政府部門投訴,但又會影響鄰里關係。所以睇留時不妨向代理或大廈管理員了解左鄰右里是何許人,有沒有嘈音紀錄,都有一定幫助。

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在英國買二手樓有很多微小但又足以影響物業價值的事情要注意,怕麻煩的買家,可以委託專業人士作物業評估,分別有以下幾種:評估物業的建築及結構安全、置業買家評估及估價報告。

1.建築及結構評估

建築安全評估由建築測量師負責,他們會做很多細節檢查,例如物業是否容易滲水、排水系統有沒有問題、物業內有沒有蛀蟲、物業結構是否安全等。他們甚至會主動去尋找物業內的一些潛在問題,可能會去到頂樓判斷屋頂和橫樑的狀態。

結構安全評估則由結構工程師負責,他們會檢查物業的整體結構是否經過改動或者出現損壞,主力牆是否有改動或移動過,物業是否有潛建物,窗、牆磚、地基有沒有損壞等。

2.買家報告

這份報告會檢查物業一些重要地方,並評估物業的狀況,就狀況結果向買家反映建議。不過報告只會檢查物業肉眼可檢視的部分,並不會移動傢俬來檢查,電線、供水、供䁔等方面更加不會覆蓋。

3.估價報告

一般承造按揭買樓,銀行都會進行物業估價。銀行會請估價公司的人士到物業了解情況,檢查物業沒有大問題,以確保物業價值與成交價相乎。評估只會檢查最容易影響估價的地方,例如單位是否嚴重失修、屋頂有損毀等地方,其他問題好像物業是否滲水則不會在報告提及。

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英國買二手樓的雜費開支︰

1.律師費

在英國買樓涉及的法律問題,可以請事務律師處理。律師收費大約1,000至1,800鎊(約1萬至1.8萬港元)。當中除了包括律師費外,亦有其他雜費,例如搜尋費(Search fee)、管理公司轉契費用、政府登記費用等。

3.首期、按揭成本

一般銀行可承造樓價6成至7成半的按揭,按揭年期則是由65歲減去申請人的年齡。承造按揭時需要支付手續費及銀行的估價費。不同的按揭產品有不同手續費,息率約3.24至4.24厘,視乎銀行而定。手續費大約1,500至2,000鎊(約1.5至2萬港元)。而估價費則與物業價值掛鈎,大約200至600鎊(約2,000至6,000港元)。買家亦需支付銀行律師費,大約300至1,000鎊(約3,000至1萬港元)。

4.印花稅

英國政府正諮詢徵收1%海外買家印花稅,但尚未有落實時間,所以目前海外買家與本地買家的印花稅率是一樣。英國印花稅採用累進稅制,如果買家在全球包括英國,都沒有擁有物業,樓價首12.5萬鎊(約125萬港元)毋需徴收,而12.5萬至25萬鎊(約125萬至250萬港元)的稅率為2%,25萬至92.5萬鎊(約250萬至925萬港元)的稅率為5%,92.5萬至150萬鎊(約925萬至1,500萬港元)為10%,150萬鎊以上為12%。如果買家申報了在全球任何地方擁有物業,要加3%稅率。

5.評估費

買家可以委託專業人士作物業評估,最常見的建築評估及買家報告,費用與樓價掛勾,樓價愈高費用愈高,建築評估費用由500至1,300鎊(約5,000至1.3萬港元不等),而買家報告則為350至950鎊(約3,500至9,500港元)不等。

6.土地註冊費

在英格蘭和威爾斯的所有物業,產權易手後都要向土地註冊局(Land Registry)登記,律師會負責作登記,費用為90至140鎊(約900至1,400港元),而此收費已包含在律師費內。

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在英國購買二手物業,涉及不少手續,海外買家最好是選用信譽及紀錄良好的代理,可以省卻不少煩惱。以香港作為基地的英國物業顧問英匯Link-UK Property Consultancy是你的好選擇。

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英匯物業顧問公司 Link-UK Property Consultancy Company
地址:尖沙咀金馬倫道48號中國保險大廈6樓D室
電話:(852) 2389 4051 / (852) 9106 5352
電郵:[email protected]
網站:http://link-uk.com.hk/

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