安大略省新出租法 新措施全面解構

加拿大安大略省政府今年4月20日宣布修改《民用出租法》,修訂案中較引人關注的是對如何界定「業主收屋自用」,對惡意趕走租客行為給出明確的懲處準則,同時規定,即使是真實合理的「自用」導致租約解除,業主仍須支付租客相當於一個月租金的補償,或為租客另外安排相似住處。法案已於上月1日生效,當地有法律界人士嘗試解釋細節。

多倫多於氏法律事務所律師助理(paralegal)于戎偉表示,安省於1975年開始規管民用出租事務,目前的《民用出租法》頒布於2006年,此後十多年間沒有太多變化,直到今年4月20日才有重大修改。于認為民租法的修改對於小業主來說,特別需要關注的是「收回自用問題」。

這個問題值得關注的是,一旦業主與租客發生糾紛,業主通常會想解約。「房東在不掌握法律知識、沒有完全合理、合法的理由下,往往會說收回房屋自住。其實收回後,業主往往不一定真的自住。比如有業主會直接賣樓,或者租給可付更多租金的租客,導致有濫民租法的現象。業主及租客仲裁委員會(Landlord and Tenant Board,LTB)很早洞察這些濫用問題,新法出台,也有抑制這些濫用現象的作用。但也應該注意,新法同樣把有真實自住需求而收回房屋的業主一併涵蓋,同時業主要對租客給予經濟賠償。」

《民用出租法》尚未修改時,業主與租客協會採取若干手段抑制這種「業主自用」被濫用的現象,比如嚴格提高對搬回自住原因的考慮、真實性的考量,及對證據的界定。于戎偉稱,修例前在這些嚴苛的審查機制下,業主收回自住的申請嚴格受法律衡量。修例後,新的法律更給出量化的附加條款。這些修改主要有以下三方面:

1. 新法要求,一旦收回自用,必須自用最少一年,之前沒有時間量化要求,現在這個量化標準要求在這一年中,業主可自住、空置,但不可出租、銷售。一旦被發現業主出租或放售,租客可控告業主惡意驅逐。以前也可這樣做,但租客需舉證怎樣發生惡意驅逐,一年之說只不過是租客可訴訟業主的時效。現在新法例給出嚴格定義,業主必須自住一年,租客不用舉證是不是一年內發生了甚麼問題。除非業主發生極端情況,但現在還沒有真實的法庭案例,來界定業主的確是沒有辦法自己住一年而要搬離,同時也不是惡意驅逐。所以現階段只能從法例本身分析,沒有案例去援引。

2. 一旦租客被驅逐,無論是法令驅逐,還是證明業主的申請是否合法或獲得法院支持,只要法官給出的結論是業主可收回自用,業主必須支付租客一個月租金等額的補償金。即使業主沒有與租客打官司,業主按照LTB的標準樣式給予租客合法通知後,租客見到通知同意搬離,這種情況也依然需要補償一個月租金,因為新法的法例中並沒有說明必須通過法定判決才要給租客補償,只要是租客因業主收回自用而導致解除租約,都要給一個月補償金。

3. 新法例還特別明確地說,如果以公司名義持有物業,永遠不可以收回自用,因為公司不可以居住。有些人認為以公司持有方式擁有物業更為方便,於是成立公司並以公司名義買樓。業主在新規定下,將永遠無法以收回房子自用為理由而驅逐租客。

于戎偉指出,新法仍然有許多不完整地方,並相信這些漏洞會在今後漸漸被案例法彌補和解釋。「第2條中,涉及到一旦因為欠租而驅逐租客,是否還要賠償租客的情況。如果租客發生了欠租,或租客已經對物業造成了損失,這種欠租和損失本身已經是界定了的。當出現實際損害時,業主也向LTB提出申訴,那麼租客在業主前是一個債務人,本身是應該向業主支付欠租和賠償的。這時業主還要再賠付一個月租金嗎?法例中沒有給出明確指引。」 

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