【投資置業】買樓前務必考慮8大要點

海外買樓置業,了解當中8大要點,新一年投資置業無煩惱!(圖片來源:Pixabay)

新年伊始,除了講句「恭喜發財」外,大嘆香港樓價貴得驚人,「上車」「供樓」話題從來不陌生。既然買磚頭為人保值,一層港樓樓價錢幾乎可在外國買一至兩個單位,甚至獨立屋,市場也掀起海外買樓熱潮。不過,「隔山買樓」始終人生路不熟,「海外圓夢」前宜考慮各項因素,掌握最新情況,如當地政治、社區環境,最好當然是親身實地視察。

(一)買樓目的

計劃海外買樓但完全未有心水,甚至簡單至選擇哪個國家城市也未決定,建議先了解自己置業的目的,如自住、投資、移民、退休、子女升學或創業等。

最直接來說,自住或買樓收租已有分別。前者當然選擇高層、景觀優美、出入配套方便的物業;移居當地就會希望鄰近當地親友。若安排子女在當地升學而入住,毗鄰校區會是其中一個考慮。至於,放租投資最在乎是物業的租金回報和升值潛力。除住宅物業外,甚至考慮工商樓等。

(二)物業類型

除了港人最熟悉的多層式住宅(Apartment,又稱Condomunium)的單位外,外國亦有其他類型物業如獨立屋(House)、聯排屋(Townhouse),附設有車房、前後花園等。另外,部份國家物業的業權分為永久業權(Freehold)或租用業權(Leasehold),後者年期又會有分別,建議置業前要了解清楚。若本身當地有親友不妨提出地協助,「買錯貨」機會自然較細。

(三)政治及經濟環境

當地政治、經濟的情況,關乎投資者或物業權益是否受到保障。舉例,政局是否穩定,國家重大選舉、法制健全與否、有否推出針對海外投資者的樓市「辣招」新政策、外匯管制,以至排華等。

對當地經濟有一定認識亦有幫助,簡單如港元兌換當地貨幣的匯率升跌、營商及就業環境、國民生產總值(GDP)、利率等。買樓涉及的稅項、按揭更是重點,樓價以外是否需支付各種稅項,如消費稅、印花稅、物業轉讓稅、資產增值稅、遺產稅等;按揭則宜留意借貸比例、利率、還款年期及申請條件等。

部份國家如美國加拿大澳洲實行聯邦制(Federation),不同州份的法例、稅制可能有差別,買樓前宜做足「功課」。

(四)人口結構

當地人口越多,無論是高增長或穩步上揚,對房屋需求相對增大,物業放租的租金回報或升值潛力自然較樂觀。人口結構上,城市人口年紀越輕或國內其他城市年輕人湧入,同樣有機會帶動該城市的工作人口比例相高,有助促進經濟發展,相反人口老化則相對不利,而生育政策對人口增長的速度影響,則相對較慢。

此外,值得留意的是能否跟當地人有效溝通。若買賣過程牽涉非中文或英語的官方語言,切忌因語言不通未有詳細理解合約條文,誤墮陷阱招致損失。當地人民質素也重要,最簡單如居民對海外人士的包容度。

(五)交通可達度

香港地方細,出入方便已有公共交通工具連接,港人在本港買樓時,地點可能並非重要考慮。可是,外國多數地大,物業地理位置取決於交通可達度,建議留意附近公共交通設施和覆蓋範圍,譬如公路、鐵路、隧道、橋樑。若地點好,日常生活出入方便,如購物中心、學校、醫院,也便利上班族,升值潛力自然會提高。

(六)社區配套

如果物業位於城市規劃完善社區,生活配套應該較充足,如學校、銀行、購物中心、醫院、公園等。另外亦可參考當地罪案率,了解治安情況。

當地人綠化意識強烈,也會較重視垃圾分類處理,街道清潔和空氣質素相對較好。

倘若真的無法親身到當地視察,現時網絡發達,不妨透過網上地圖如谷歌地圖(Google Map)搜尋樓盤地址,查看街景圖了解附近環境;部份國家如澳洲更可利用物業的郵區編號(Postcode)分辨樓盤的真實地理位置。

樓盤景觀和坐向更有直接影響,如海景、城市、山景、湖景,同時留意當地天氣和自然環境,天然災害如地震、落雪、颱風、地勢、水浸、核電廠等。

(七)未來工程和規劃

隨著城市發展,當地政府會進行不同程度的基建工程項目,如交通網絡、基礎建設,有機會直接或間接影響物業的升值潛力。此外,未來社區規劃如興建賭場、舉辦世界性活動如奧運、世博,又或者計劃社區重建、建立?星城市、打造金融中心等,會提高就業機會,吸納工作人口,有機會增加對住屋需求。

(八)新聞標題看大勢

新聞資訊爆炸的時代,可以隨時在網絡、以至傳統的報紙、雜誌、電視、電台,透過看國際新聞,也有機會判斷物業是否值得投資,譬如標題或內文出現某些較敏感字眼,如基建、、樓市政策城市規劃、排華等,有機會影響物業的價值,建議投資前不妨也了解該國最新情況。

撰文:星島海外地產網 盧重文
相關文章: