多倫多市63年樓市走勢 樓價上升佔40年

加拿大地產業界指,多倫多市數十年來樓價升跌周期比較上漲較下跌週期長。(圖片來源:星島-多倫多)

加拿大(Canada)多倫多(Toronto)樓價自2008以來經歷近10年的連續上升,去年平均樓價達到73萬加元,比前一年平均漲價12.2萬加元,達到史上最高位,令過去幾年一直有人憂慮及預測「泡沫」何時會破裂。

加拿大Bosley Real Estate地產公司經紀Marisha Robinsky日前發表了一份報告,解析多倫多過去數十年的樓價,分析市場是否有其內在的周期循環。據《赫芬頓郵報》(The Huffington Post)報道,由Marisha Robinsky製作的多倫多樓價曲線圖表顯示,多倫多在1974年至1985年及1989年至1996年,分別經歷過兩次樓價下跌,週期分別為11年及7年,樓價下跌幅度分別是14%及39%。1996年之後至2016年,除了在2008年金融危機期間樓市有些微動蕩之外,多市的樓價一直呈上升勢頭。

多倫多樓市的價格走向圖顯示出兩個特點,一是多市樓價在較長的時間段呈上升走向,二是在周期性時段會出現屋價下降,下行週期可能持續數年至10年以上,這種走勢相比美國佛州或內華達州於短時間內自由落體式下滑,有著顯著不同,多市樓價的下降週期是和緩的,在出現價格下行之後,下行的周期會持續較長時間。

但是過往走勢亦顯示,樓價下跌之後,要反彈至原來的高點,也需要較長的時間。在1989年大跌之後,直至2010年才看到樓價回升至1989年的峰值,2010年之後6年又看到繼續直線上升。研究顯示在過去的63年時間裏,有23年看到多倫多樓價下滑,40年看到樓價上升。下行週期的總長度約佔三分之一。大體上講,如果業主有25年房貸,看到屋價上升的機會,遠多過遭遇樓價下滑的機率。

炒賣物業須小心

至於多倫多樓價在目前這一周期裏是否仍在「登頂」途中,還是已經升至頂點而即將轉至下行,Marisha Robinsky不願對此作出揣測。不過她指出,以樓價年增長的百分比而言,最近這幾年多倫多樓市的表現並不是史上最高。在1974年及1989年兩次樓市拐點之前,樓價的升幅以百分比而言都高過最近幾年。另一個需要考慮的因素是,上述兩次樓市大跌都伴有利率的突然抽升;目前趨勢是利率也在升高,不過速度緩慢得多。

沒必要估貨離場

在目前樓市連續上升多年的情況下,是否要憂慮泡沫破滅甚至沽貨離場?Robinsky認為沒有這種必要。如果業主對現有住宅感到滿意,並且有意持有物業10年甚至更久,就沒有必要擔心,因為長遠看樓價是上升的,但是對炒賣物業的人而言,則應該「小心駛得萬年船」。

資料來源:星島—多倫多
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